項目類型：旅游地產(chǎn)、特色小鎮(zhèn)、生態(tài)休閑、文化旅游

項目位置：河南鞏義·米河鎮(zhèn)明月村

項目規(guī)模：約6000畝
 

一、項目剖析

(一)區(qū)位與交通

項目地位于鞏義市與滎陽市交界的米河鎮(zhèn)南部，距離聯(lián)通鄭州的中原西路20公里
 

道路通達：

1小時到達中原經(jīng)濟區(qū)核心城市鄭州

2小時經(jīng)濟圈輻射洛陽、鞏義、登封、新密、新鄭、焦作、開封等市

區(qū)位與交通分析圖

(二)現(xiàn)狀分析

地形：山地為主，4個山谷，海拔最高683米，最低260米;

自然條件：氣候四季分明，空氣負氧離子高，植被覆蓋率高，自然條件良好;

地塊現(xiàn)狀圖

(三)資源梳理

自然資源：生態(tài)良好，山林、泉、寺、古村、農(nóng)田等資源組合度較好;

資源現(xiàn)狀分布圖

文化資源：

a) 禪宗文化：浮戲山下明月寺，始建于明代，是中原歷史悠久的名寺古剎。

b) 農(nóng)耕文化：臥龍臺有嫘祖廟，傳說是嫘祖養(yǎng)蠶治絲之地，深厚的農(nóng)耕文化底蘊。

c) 古商驛道：老橿樹下面的古商驛道是商道文化的見證。

d) 杜甫故里：項鞏義是詩圣杜甫的出生地。

(四)地形分析

高程分析圖

坡度分析圖

坡向分析圖

適建性分析圖
 

本項目適建性較好的區(qū)域較少，未來考慮改變局部地形以滿足建設需求。
 

(五)建設背景分析

a) 政策背景：

1. 《國務院辦公廳關于關于推進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導意見》(國辦發(fā)[2015]93號文)

總體目標：2020年，農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展總體水平明顯提升，產(chǎn)業(yè)鏈完整、功能多樣、業(yè)態(tài)豐富，農(nóng)民收入持續(xù)增加。

優(yōu)化結構：以農(nóng)牧結合、農(nóng)林結合、循環(huán)發(fā)展為導向，調(diào)整優(yōu)化農(nóng)業(yè)種植養(yǎng)殖結構，加快發(fā)展綠色農(nóng)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)融合：加強統(tǒng)籌規(guī)劃，推進農(nóng)業(yè)與旅游、教育、文化、健康養(yǎng)老等產(chǎn)業(yè)深度融合。
 

2. 《國家發(fā)展改革委關于加快美麗特色小(城)鎮(zhèn)建設的指導意見》　發(fā)改規(guī)劃[2016]2125號

總體要求：

u 完善功能，強化基礎設施新支撐

u 提升質(zhì)量，增加公共服務新供給

u 突出特色，打造產(chǎn)業(yè)發(fā)展新平臺

u 搭建農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展平臺

u 綠色引領，建設美麗宜居新城鎮(zhèn)
 

b) 相關規(guī)劃

土地利用現(xiàn)狀圖
 

鄭州城市功能向西延伸將為西部區(qū)域帶來大量的居住與休閑度假需求，而鄭州都市區(qū)總體規(guī)劃亦明確將鞏義定位為文化創(chuàng)意旅游區(qū)。
 

c) 市場需求

城市居民居住消費升級換代

居住消費升級：部分城市人群希望在近郊尋找環(huán)境較好的第二居所。

地產(chǎn)項目數(shù)量爆發(fā)式增長：近5年旅游地產(chǎn)數(shù)目增長約7倍。

消費特點：總價約100萬產(chǎn)品最受歡迎。

近期走勢：鄭州最近地王頻出，地價明顯上升，地產(chǎn)估值上移，相比于同類地產(chǎn)項目均價(1.5—2萬)，本項目銷售單價應該在不低于1.5萬元每平方米。

旅游地產(chǎn)現(xiàn)狀： 在建及規(guī)劃建設的旅游地產(chǎn)數(shù)量多，投資大，大大提升了中原地區(qū)度假產(chǎn)品質(zhì)量。
 

存在問題：
重建筑輕環(huán)境

重居住輕生活

重地產(chǎn)輕旅游

打造新的豐碑唯有求變，以變來破局!
 

二、開發(fā)思路

三、總體定位

生態(tài)優(yōu)渥，文化濃郁，養(yǎng)生環(huán)境優(yōu)美;

回歸本真，尋找兒時記憶，極致禪養(yǎng)體驗;

兒童能自由開心在田間玩耍，青年能品味創(chuàng)意文化，長者能享受禪修度假;充分融合一二三產(chǎn)發(fā)展帶動區(qū)域經(jīng)濟升級的

文化養(yǎng)生小鎮(zhèn)

(一)項目案名

明月文化養(yǎng)生小鎮(zhèn)

明月既為地名，又指令人向往的意境。有“明月松間照，清泉石上流”的清幽，也有“鳥宿池邊樹，僧敲月下門”的靜謐，更有“從今若許閑乘月，拄杖無時夜叩門”的閑情逸致。

本項目將依托明月之山水、明月之氣候、明月之禪意，打造一個以禪文化休閑為核心，以高端精品禪意度假與田園親子為重點，以戶外拓展、山地運動、生態(tài)度假為補充，融合特色餐飲、主題住宿、禪文化尊享、健康田園生活體驗于一體的綜合型禪意養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)。

(二)形象口號

禪意生活，靜在明月

明月山水，梵音樂境

(三)市場定位

四、規(guī)劃設計

(一)規(guī)劃總平面

基于對地塊的綜合分析，對地塊的土地利用進行合理規(guī)劃，平衡用地指標。

總平面規(guī)劃圖及技術指標

(二)功能分區(qū)

總體功能配套

五、重點項目設計一覽

(一)一方園

定 位：形象入口、第一印象區(qū)、綜合服務區(qū)

主 題：農(nóng)業(yè)花卉景觀

子項目：一方園、游客服務中心、交通換乘站、林下停車場

一方園入口綜合服務區(qū)平面圖

(二)明月湖

明月湖平面圖

部分項目意向圖

(三)無閑院

主 題：禪文化主題度假酒店

形 象：若無閑事掛心頭，便是人間好時節(jié)

目 標：河南首家禪文化精品酒店

客 群：中高端度假人群

特 色：建筑外形、內(nèi)飾、房間特色、景觀環(huán)境以及服務內(nèi)容均以禪文化為主題。沿湖配套時光書屋、禪文化spa會館、獨棟式客房，為住客塑造不一樣的禪文化度假生活方式。

無閑院總平面圖
 

將以“觀光、拜佛、吃齋、購物”為代表的傳統(tǒng)佛教旅游，進行八大融合創(chuàng)新，進行轉(zhuǎn)型休閑化升級，突破佛教文化“莊重、神圣”的傳統(tǒng)觀念。

提供：

極致的禪文化度假環(huán)境

靜謐舒適的閱讀空間

尋找兒時的記憶

精致的悅榕Spa理療技術

偕行文化，離開時獲贈三樣佛禮

五大服務體驗

(四)北塢居

北塢居總平面圖

規(guī)劃意向圖

(五)五明街

康體運動區(qū)總平面圖

主 題：禪文化休閑商業(yè)街

功 能：文化創(chuàng)意、餐飲休閑、特色購物

客 群：中青年人群為主

目 標：中原最有禪意的文化商業(yè)街

定位：文化休閑核心

子項目：素食居、禪樂坊、五明廣場、明鏡客棧、一休工坊、居士裳、佛醫(yī)堂、禪經(jīng)屋、清茶吧、時光書吧、咖啡吧

(六)明月寺

主 題：佛教文化朝覲

功 能：佛教觀光、文化交流、禪修體驗

客 群：志信于佛教的人群

目 標：中原地區(qū)最具禪意的文化休閑綜合體

子項目：禪文化交流中心、明月寺、素心齋、悟禪居、清風苑、禪心林、大善集、放生池、居愿閣、攬月塔、沐心臺

 

明月寺總平面圖

部分項目意向圖

(七)福田苑

主 題：休閑農(nóng)業(yè)(每人心中都有一方福田)

功 能：田園游樂、農(nóng)耕體驗、農(nóng)業(yè)種養(yǎng)殖

客 群：家庭休閑群體

目 標：中原地區(qū)農(nóng)業(yè)休閑典范

子項目：歡樂田園、橿樹茶社、家庭菜園、四季果園、鳥趣園、次服務中心、帳篷營地、百花谷(太陽花谷、櫻花谷、桂花谷)、百草園(中藥種植)、種養(yǎng)殖、聽泉苑、云頂居

福田苑總平面圖

部分項目意向圖

(八)云游谷

主 題：戶外運動休閑

功 能：戶外運動、生態(tài)度假

客 群：中青年人群

子項目：拓展營地、滑雪場、運動場、草地球場

云游谷平面圖

部分項目意向圖

六、其他專業(yè)規(guī)劃

康體系統(tǒng)規(guī)劃圖

文化系統(tǒng)規(guī)劃圖

業(yè)態(tài)系統(tǒng)規(guī)劃圖

產(chǎn)業(yè)融合規(guī)劃圖

七、三日游線規(guī)劃

D1：文化體驗——體驗禪修文化，感受明月文化韻味，夜宿無閑院

D2：生態(tài)體驗——感受明月的生態(tài)，體驗原真的田園生活

D3：運動游樂體驗——縱情山野，探索臥龍臺

消防環(huán)衛(wèi)工程規(guī)劃

八、營銷與運營建議

(一)營銷建議

結合本項目方案提出了：大文化養(yǎng)生主題營銷、云生活平臺營銷、區(qū)域合作營銷、圈層體驗營銷、節(jié)慶活動營銷、旅行社渠道營銷、眾籌活動營銷、大數(shù)據(jù)智慧營銷、“微度假”新媒體營銷九大營銷思路。
 

(二)活動策劃

針對春夏秋冬的全年運營策劃了：新春賞花節(jié)、婚紗攝影節(jié)、盛夏帳篷露營節(jié)、金秋尋根節(jié)登高節(jié)、元旦禪修文化節(jié)五大節(jié)慶活動。

(三)運營建議

出 售：產(chǎn)權出售，回籠資金

出 租：商業(yè)出租，獲得租金，長期獲益

合 作：專業(yè)性較強的項目合作運營，共同盈利

自 持：酒店、民宿等企業(yè)擅長項目或難度較低項目企業(yè)自持
 

九、投資概算與效益估算

(一)經(jīng)濟效益

項目土地成本約1.2億元，本項目開發(fā)周期為9年，開發(fā)全部完成后，本項目總收益約為4.8億元，扣除土地成本后總收益約3.6億元。
 

(二)社會效益

多產(chǎn)業(yè)融合類型項目每增加一個直接從業(yè)人員，能為社會間接創(chuàng)造4個就業(yè)機會。本區(qū)域未來保守估計需要600個直接從業(yè)人員，將為社會創(chuàng)造2400個就業(yè)機會，未來米河鎮(zhèn)將增加約3000人在家門口就業(yè)。
 

十、分期規(guī)劃

分期規(guī)劃圖

一 期：2017年-2018年

首先完成整體道路、景觀、水電管網(wǎng)等基礎設施配套，重點開發(fā)旅游休閑產(chǎn)品，適當配套度假產(chǎn)品，提升人氣。一期投資約3.3億元。
 

二 期：2019年-2020年

以五名街和明月寺為核心，重點打造禪文化休閑產(chǎn)品，開發(fā)部分禪修地產(chǎn)回籠資金。二期投資約4.4億元。
 

三 期：2021年-2022年

重點開發(fā)禪修地產(chǎn)及家庭度假地產(chǎn)，配套相應運動設施，三期投資約1.7億元。
 

四 期：2023年-2024年

重點開發(fā)家庭度假地產(chǎn)及養(yǎng)老地產(chǎn)，配套相應運動設施，小部分商業(yè)轉(zhuǎn)化成社區(qū)商業(yè)。四期投資約1.1億元。
 

五 期：2025年

重點開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)，完善養(yǎng)老服務體系，整體商業(yè)形態(tài)由服務于游客的旅游商業(yè)向服務于業(yè)主的社區(qū)商業(yè)轉(zhuǎn)變。五期投資約0.6元。
 

十一、項目總結

在國家大力提倡一二三產(chǎn)業(yè)融合，打造特色小鎮(zhèn)的背景下，本項目依托優(yōu)越的山、水、林等生態(tài)資源以及厚重的文化底蘊，以生態(tài)為前提，以禪修文化為內(nèi)涵;以休閑度假為重點，以文化創(chuàng)意為亮點;以花海觀賞、文化休閑、養(yǎng)生度假為功能，最大限度挖掘項目價值，將其打造成為了一個——兒童自由開心在田間玩耍、青年悠然品味創(chuàng)意文化、長者靜心享受禪修度假、充分融合一二三產(chǎn)業(yè)發(fā)展、帶動區(qū)域百姓就業(yè)及經(jīng)濟升級、引領鄭州及中原旅游地產(chǎn)的文化養(yǎng)生度假小鎮(zhèn)，是一個非常成功的旅游地產(chǎn)項目。

聲明：鑒于項目介紹所可能造成的重要信息泄露，在此不做更加詳細的分析。想了解更多案例詳情，請致電山合水易。