日前，自然資源部印發(fā)《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引(2019版)》，保障各種所有制經(jīng)濟平等取得土地要素。鄉(xiāng)村振興離不開休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、鄉(xiāng)村養(yǎng)老、農(nóng)產(chǎn)品加工等鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的發(fā)展與帶動，而發(fā)展鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)，核心問題就是用地支持。該工具包從根本上明確了發(fā)展休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游等鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)的用地規(guī)范，避免鄉(xiāng)村產(chǎn)業(yè)受到土地問題、大棚房問題的困擾，因此我們必須深入研究、學(xué)習(xí)：

 

《指引》明確：

 

旅游項目中屬于自然景觀用地及農(nóng)牧漁業(yè)種植、養(yǎng)殖用地的，不征收(收回)、不轉(zhuǎn)用，按現(xiàn)用途管理。

 

僅在年度內(nèi)特定旅游季節(jié)使用土地的鄉(xiāng)村旅游停車設(shè)施，自然資源主管部門在相關(guān)設(shè)施不使用永久基本農(nóng)田、不破壞生態(tài)與景觀環(huán)境、不影響地質(zhì)安全、不影響農(nóng)業(yè)種植、不硬化地面、不建設(shè)永久設(shè)施的前提下，可不征收(收回)、不轉(zhuǎn)用，按現(xiàn)用途管理。超出特定旅游季節(jié)未恢復(fù)原狀的，由市縣發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、文化和旅游等主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀。

 

對自駕車旅居車營地的特定功能區(qū)，使用未利用地的，在不改變土地用途、不固化地面的前提下，可按原地類管理。

 

對利用現(xiàn)有山川水面建設(shè)冰雪場地設(shè)施，對不占壓土地、不改變地表形態(tài)的，可按原地類管理。

 

《指引》強調(diào)：

 

各地要將醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文化、體育等領(lǐng)域用地納入國土空間規(guī)劃和年度用地計劃，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)、新增用地指標(biāo)分配要適當(dāng)向上述領(lǐng)域傾斜，有序適度擴大用地供給。

 

對新能源汽車充電設(shè)施、無線通訊基站、分布式光伏發(fā)電設(shè)施、社區(qū)居家養(yǎng)老(醫(yī)療、體育、文化)服務(wù)設(shè)施、電影院(影廳)、旅游廁所等布點分散、單體規(guī)模小、對其他建筑物構(gòu)筑物有密切依附關(guān)系的產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，允許在新供其他建設(shè)項目用地時，將其建設(shè)要求納入供地條件。

 

《政策》明確：

 

政府投資建設(shè)不以盈利為目的、具有公益性質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，可按作價出資(入股)方式辦理用地手續(xù)，但禁止改變用途和性質(zhì)。

 

養(yǎng)老機構(gòu)可依法依規(guī)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

 

支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂。在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房。

 

探索農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地，按照規(guī)劃要求和用地標(biāo)準(zhǔn)，改造建設(shè)民宿民俗、創(chuàng)意辦公、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等農(nóng)業(yè)農(nóng)村體驗活動場所

 

農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以依法使用自有建設(shè)用地自辦或以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等方式與其他單位和個人共同參與鄉(xiāng)村旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

 

鼓勵通過流轉(zhuǎn)等方式取得屬于文物建筑的農(nóng)民房屋及宅基地使用權(quán)，統(tǒng)一保護開發(fā)利用。在充分保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)的前提下，探索農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以出租、入股、合作等方式盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房，按照規(guī)劃要求和用地標(biāo)準(zhǔn)，改造建設(shè)鄉(xiāng)村旅游接待和活動場所。

 

選址在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的自駕車旅居車營地，其公共停車場、各功能區(qū)之間的連接道路、商業(yè)服務(wù)區(qū)、車輛設(shè)備維修及醫(yī)療服務(wù)保障區(qū)、廢棄物收納與處理區(qū)等功能區(qū)可與農(nóng)村公益事業(yè)合并實施，依法使用集體建設(shè)用地。

 

《政策》強調(diào)：

 

探索允許營利性的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域機構(gòu)以有償取得的土地、設(shè)施等財產(chǎn)進行抵押融資。

 

產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引(2019年版)

 

 

第一章

 

總 則

 

第一條(產(chǎn)業(yè)用地政策含義)

 

產(chǎn)業(yè)用地政策是指國務(wù)院、國務(wù)院辦公廳及自然資源部等部門的規(guī)范性文件中規(guī)定的適用于特定行業(yè)的用地政策。上述特定行業(yè)不包括房地產(chǎn)業(yè)。

 

本指引引用的相關(guān)文件清單見附錄，并可在中國政府網(wǎng)(www.gov.cn)或自然資源部門戶網(wǎng)站(www.mnr.gov.cn)查詢。

 

第二條(產(chǎn)業(yè)用地涉及的內(nèi)容)

 

本指引重點對上述特定行業(yè)涉及的國土空間規(guī)劃、土地用途管制、土地利用計劃安排、土地供應(yīng)、土地利用、不動產(chǎn)登記等涉及的政策要點予以歸納說明。

 

第三條(產(chǎn)業(yè)用地基本原則)

 

地方各級自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)遵守國家有關(guān)法律法規(guī)規(guī)章和產(chǎn)業(yè)用地政策規(guī)定，落實國土空間規(guī)劃的管控要求，在保障產(chǎn)業(yè)發(fā)展用地中堅持規(guī)劃確定用途、用途確定供應(yīng)方式、市場確定供應(yīng)價格的原則。

 

第四條(平等對待各類用地主體)

 

地方各級自然資源主管部門執(zhí)行產(chǎn)業(yè)用地政策時，應(yīng)當(dāng)堅持公平、開放、透明的市場規(guī)則，對產(chǎn)業(yè)用地中各種所有制經(jīng)濟一視同仁、平等對待，防止排除、限制市場競爭等不規(guī)范行為。

 

第二章

 

土地供應(yīng)基本規(guī)定

 

第五條(劃撥方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán))

 

符合《劃撥用地目錄》(國土資源部令第9號)規(guī)定的建設(shè)用地項目，方可以劃撥方式提供國有建設(shè)用地使用權(quán)。劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)人應(yīng)當(dāng)按照劃撥決定書規(guī)定的用途和使用條件開發(fā)建設(shè)和使用土地。未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的市、縣人民政府自然資源主管部門批準(zhǔn)，劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)不得擅自轉(zhuǎn)讓、出租。

 

除劃撥決定書、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新出讓的外，劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理有償使用手續(xù)的，自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)依法依規(guī)予以辦理。

 

第六條(出讓方式取得國有建設(shè)用地使用權(quán))

 

工業(yè)、商業(yè)、旅游、娛樂和商品住宅等經(jīng)營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應(yīng)當(dāng)以招標(biāo)、拍賣或者掛牌方式出讓。

 

符合《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》(國土資源部令第21號)的相關(guān)條件和要求的國有建設(shè)用地使用權(quán)，可以協(xié)議方式出讓，按照《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》(國土資發(fā)〔2006〕114號)辦理出讓手續(xù)。以協(xié)議方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的出讓金不得低于按國家規(guī)定所確定的最低價。

 

依法以出讓方式取得的國有建設(shè)用地使用權(quán)，在使用年限內(nèi)可以轉(zhuǎn)讓、出租、抵押等。

 

第七條(改變土地用途)

 

依據(jù)《土地管理法》《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，建設(shè)單位應(yīng)當(dāng)按照國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓等有償使用合同的約定或者國有建設(shè)用地劃撥批準(zhǔn)文件的規(guī)定使用土地。確需改變土地用途的，經(jīng)有關(guān)人民政府自然資源主管部門同意，報原批準(zhǔn)用地的人民政府批準(zhǔn)。經(jīng)批準(zhǔn)改變土地用途的，簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同，相應(yīng)補繳國有建設(shè)用地使用權(quán)價款，按規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記。

 

第三章

 

產(chǎn)業(yè)用地政策實施

 

第八條(可按原地類管理的情形)

 

各地要依據(jù)國土空間規(guī)劃積極引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)項目合理選址，盡量利用未利用地及存量建設(shè)用地等，不占或少占耕地，嚴(yán)格保護永久基本農(nóng)田。依據(jù)下列規(guī)定使用的農(nóng)用地或未利用地，可按原地類認定和管理，并嚴(yán)格按照規(guī)定條件使用土地。

 

(一)依據(jù)《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》(國土資規(guī)〔2015〕5號)的規(guī)定，光伏、風(fēng)力發(fā)電項目使用戈壁、荒漠、荒草地等未利用土地的，對不占壓土地、不改變地表形態(tài)的用地部分，可按原地類認定。依據(jù)《關(guān)于支持光伏扶貧和規(guī)范光伏發(fā)電產(chǎn)業(yè)用地的意見》(國土資規(guī)〔2017〕8號)的規(guī)定，對深度貧困地區(qū)脫貧攻堅中建設(shè)的光伏發(fā)電項目，國家能源局、國務(wù)院扶貧辦確定下達的全國村級光伏扶貧電站建設(shè)規(guī)模范圍內(nèi)的光伏發(fā)電項目，以及符合當(dāng)?shù)亟ㄔO(shè)要求和認定標(biāo)準(zhǔn)的光伏復(fù)合項目，其光伏方陣使用永久基本農(nóng)田以外的農(nóng)用地的，在不破壞農(nóng)業(yè)生產(chǎn)條件的前提下，可不改變原用地性質(zhì)。其中，農(nóng)用地、未利用地按照土地調(diào)查成果認定，光伏方陣用地面積按照《光伏發(fā)電站工程項目用地控制指標(biāo)》(國土資規(guī)〔2015〕11號)核定。

 

(二)依據(jù)《關(guān)于支持旅游業(yè)發(fā)展用地政策的意見》(國土資規(guī)〔2015〕10號)的規(guī)定，旅游項目中屬于自然景觀用地及農(nóng)牧漁業(yè)種植、養(yǎng)殖用地的，不征收(收回)、不轉(zhuǎn)用，按現(xiàn)用途管理。

 

(三)依據(jù)《促進鄉(xiāng)村旅游發(fā)展提質(zhì)升級行動方案(2018-2020年)》(發(fā)改綜合〔2018〕1465號)的規(guī)定，經(jīng)市縣發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、文化和旅游等主管部門認定為僅在年度內(nèi)特定旅游季節(jié)使用土地的鄉(xiāng)村旅游停車設(shè)施，自然資源主管部門在相關(guān)設(shè)施不使用永久基本農(nóng)田、不破壞生態(tài)與景觀環(huán)境、不影響地質(zhì)安全、不影響農(nóng)業(yè)種植、不硬化地面、不建設(shè)永久設(shè)施的前提下，可不征收(收回)、不轉(zhuǎn)用，按現(xiàn)用途管理。超出特定旅游季節(jié)未恢復(fù)原狀的，由市縣發(fā)展改革、住房城鄉(xiāng)建設(shè)、農(nóng)業(yè)農(nóng)村、文化和旅游等主管部門責(zé)令恢復(fù)原狀。

 

(四)依據(jù)《關(guān)于促進自駕車旅居車旅游發(fā)展的若干意見》(旅發(fā)〔2016〕148號)的規(guī)定，對自駕車旅居車營地的特定功能區(qū)，使用未利用地的，在不改變土地用途、不固化地面的前提下，可按原地類管理。

 

(五)依據(jù)《全國冰雪場地設(shè)施建設(shè)規(guī)劃(2016-2022年)》(體經(jīng)字〔2016〕646號)的規(guī)定，對利用現(xiàn)有山川水面建設(shè)冰雪場地設(shè)施，對不占壓土地、不改變地表形態(tài)的，可按原地類管理。

 

第九條(土地利用計劃安排)

 

各地要根據(jù)國家產(chǎn)業(yè)政策、國土空間規(guī)劃和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展情況，統(tǒng)籌使用新增和存量建設(shè)用地，合理安排用地計劃指標(biāo)，優(yōu)先支持符合產(chǎn)業(yè)政策的項目用地，服務(wù)民生設(shè)施建設(shè)，促進產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新發(fā)展。

 

(一)依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進外資增長若干措施的通知》(國發(fā)〔2017〕39號)的規(guī)定，允許各地在符合經(jīng)濟社會發(fā)展規(guī)劃、土地利用總體規(guī)劃、城市總體規(guī)劃的前提下，對國家級開發(fā)區(qū)利用外資項目所需建設(shè)用地指標(biāo)予以優(yōu)先保障，做到應(yīng)保盡保。

 

(二)依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于進一步激發(fā)社會領(lǐng)域投資活力的意見》(國辦發(fā)〔2017〕21號)的規(guī)定，各地要將醫(yī)療、養(yǎng)老、教育、文化、體育等領(lǐng)域用地納入國土空間規(guī)劃和年度用地計劃，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標(biāo)、新增用地指標(biāo)分配要適當(dāng)向上述領(lǐng)域傾斜，有序適度擴大用地供給。

 

(三)依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于完善國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)考核制度促進創(chuàng)新驅(qū)動發(fā)展的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2016〕14號)的規(guī)定，省級人民政府在用地指標(biāo)中可對國家級經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)予以單列，優(yōu)先安排創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)企業(yè)用地。

 

(四)依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于進一步支持小型微型企業(yè)健康發(fā)展的意見》(國發(fā)〔2012〕14號)的規(guī)定，對規(guī)劃建設(shè)的小企業(yè)創(chuàng)業(yè)基地、科技孵化器、商貿(mào)企業(yè)集聚區(qū)等，要優(yōu)先安排用地計劃指標(biāo)。

 

(五)結(jié)合本地區(qū)實際，優(yōu)先安排產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快的地區(qū)、集聚區(qū)及使用未利用地發(fā)展產(chǎn)業(yè)的用地計劃。

 

第十條(國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃安排)

 

市、縣自然資源主管部門應(yīng)結(jié)合產(chǎn)業(yè)用地政策要求和國土空間規(guī)劃，依據(jù)《國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃編制規(guī)范(試行)》(國土資發(fā)〔2010〕117號)的規(guī)定編制年度國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，科學(xué)安排國有建設(shè)用地供應(yīng)的總量、結(jié)構(gòu)、布局、時序和方式。符合下列規(guī)定的，可優(yōu)先納入供應(yīng)計劃：

 

(一)國務(wù)院及其職能部門發(fā)布的產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃中明確的重點產(chǎn)業(yè)。

 

(二)國務(wù)院及其職能部門發(fā)布的產(chǎn)業(yè)促進政策中明確的重點產(chǎn)業(yè)。

 

(三)縣級以上地方人民政府依據(jù)前述規(guī)劃、政策明確的本地區(qū)重點產(chǎn)業(yè)。

 

各地制定國有建設(shè)用地供應(yīng)計劃，要根據(jù)國家對養(yǎng)老、教育、醫(yī)療、體育等公共服務(wù)設(shè)施建設(shè)的政策要求，合理確定并保障土地供應(yīng)規(guī)模。依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于促進外貿(mào)回穩(wěn)向好的若干意見》(國發(fā)〔2016〕27號)的規(guī)定，中西部地區(qū)要加大加工貿(mào)易產(chǎn)業(yè)用地保障力度，優(yōu)先納入供地計劃并優(yōu)先供應(yīng)。

 

第十一條(土地用途的確定)

 

市、縣自然資源主管部門在組織產(chǎn)業(yè)用地供應(yīng)時，在城市、鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)以出讓方式供地的，應(yīng)按照《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》的規(guī)定，依據(jù)控制性詳細規(guī)劃，提出出讓地塊的位置、使用性質(zhì)、開發(fā)強度等規(guī)劃條件，作為出讓合同的組成部分。

 

國家支持發(fā)展的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)項目用地，符合國土資規(guī)〔2015〕5號文件規(guī)定的，可以按照相關(guān)規(guī)定確定土地用途。對現(xiàn)行國家標(biāo)準(zhǔn)分類中沒有明確定義的新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)類型，市、縣自然資源主管部門可按照國土資規(guī)〔2015〕5號文件規(guī)定，結(jié)合土地供應(yīng)政策要求和當(dāng)?shù)禺a(chǎn)業(yè)發(fā)展實際需要，商同級產(chǎn)業(yè)主管部門提出規(guī)劃用途的建議意見。

 

市、縣自然資源主管部門在簽訂國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同時，合同中的宗地用途按國家標(biāo)準(zhǔn)《土地利用現(xiàn)狀分類》(GB/T21010-2017)規(guī)定的土地二級類填寫，規(guī)劃條件與《土地利用現(xiàn)狀分類》無直接對應(yīng)類型的，應(yīng)研究確定對應(yīng)的土地二級類的類型，必要時可征求產(chǎn)業(yè)、投資部門意見。鼓勵地方自然資源主管部門研究制定城鄉(xiāng)規(guī)劃用地分類與土地利用現(xiàn)狀分類對照表，經(jīng)批準(zhǔn)后統(tǒng)一執(zhí)行。

 

依據(jù)國土資規(guī)〔2015〕5號文件的規(guī)定，新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展中工業(yè)用地、科教用地兼容該文件規(guī)定的用途設(shè)施(不包括商品住宅)建筑面積不超過15%的，仍按工業(yè)、科教用途管理。其他情形下，同一宗土地上兼容兩種以上用途的，應(yīng)確定主用途并依據(jù)主用途確定供應(yīng)方式;主用途可以依據(jù)建筑面積占比確定，也可以依據(jù)功能的重要性確定，確定主用途的結(jié)論和理由應(yīng)當(dāng)寫入供地方案，經(jīng)批準(zhǔn)后實施。

 

第十二條(配套設(shè)施建設(shè)納入土地供應(yīng)條件的情形)

 

依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》(國辦發(fā)〔2019〕5號)、《國務(wù)院辦公廳轉(zhuǎn)發(fā)衛(wèi)生計生委等部門關(guān)于推進醫(yī)療衛(wèi)生與養(yǎng)老服務(wù)相結(jié)合指導(dǎo)意見的通知》(國辦發(fā)〔2015〕84號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加快新能源汽車推廣應(yīng)用的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2014〕35號)、國土資規(guī)〔2015〕5號、國土資規(guī)〔2015〕10號、《關(guān)于支持電影發(fā)展若干經(jīng)濟政策的通知》(財教〔2014〕56號)等的規(guī)定，對新能源汽車充電設(shè)施、無線通訊基站、分布式光伏發(fā)電設(shè)施、社區(qū)居家養(yǎng)老(醫(yī)療、體育、文化)服務(wù)設(shè)施、電影院(影廳)、旅游廁所等布點分散、單體規(guī)模小、對其他建筑物構(gòu)筑物有密切依附關(guān)系的產(chǎn)業(yè)配套設(shè)施，允許在新供其他建設(shè)項目用地時，將其建設(shè)要求納入供地條件。

 

市、縣自然資源主管部門應(yīng)主動告知相關(guān)部門上述配建政策，對相關(guān)部門提出的配建和建成后資產(chǎn)移交及運營管理要求，市、縣自然資源主管部門經(jīng)研究認定符合控制性詳細規(guī)劃和用地標(biāo)準(zhǔn)，且不影響供應(yīng)環(huán)節(jié)的公平、公正競爭的，可依法先將配建要求納入規(guī)劃條件后，再行納入供地條件。

 

第十三條(支持土地復(fù)合利用的情形)

 

依據(jù)國土資規(guī)〔2015〕5號文件的規(guī)定，鼓勵開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)規(guī)劃建設(shè)多層工業(yè)廠房、國家大學(xué)科技園、科技企業(yè)孵化器，供中小企業(yè)進行生產(chǎn)、研發(fā)、設(shè)計、經(jīng)營多功能復(fù)合利用。標(biāo)準(zhǔn)廠房用地按工業(yè)用途管理，國家大學(xué)科技園、科技企業(yè)孵化器實行只租不售、租金管制、租戶審核、轉(zhuǎn)讓限制的，其用地可按科教用途管理。

 

第十四條(辦理劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán))

 

地方各級自然資源主管部門在執(zhí)行《劃撥用地目錄》和有關(guān)產(chǎn)業(yè)用地政策時，應(yīng)當(dāng)保持本地區(qū)劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)供應(yīng)要求、程序、劃撥價款標(biāo)準(zhǔn)和權(quán)能的一致性，不得對民間投資、外商投資項目區(qū)別對待。

 

市、縣自然資源主管部門劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)時，在符合國土空間規(guī)劃的前提下，可以建設(shè)項目審批、核準(zhǔn)、備案文件記載的項目建設(shè)內(nèi)容為依據(jù)判斷是否符合《劃撥用地目錄》，不得以建設(shè)單位投資來源為民間投資、外商投資或政府和社會資本合作等為由限制申請劃撥用地。

 

對于《劃撥用地目錄》明確要求“非營利性”或“公益性”的建設(shè)用地項目，自然資源主管部門方可要求建設(shè)單位提供擬使用土地者的非營利性質(zhì)證明文件，包括但不限于民辦非企業(yè)單位登記證書、社會服務(wù)機構(gòu)登記證書和國務(wù)院文件、行業(yè)主管部門文件等規(guī)定的審查意見、初審意見等，但不得對《劃撥用地目錄》未明確要求“非營利性”或“公益性”的建設(shè)用地項目提出同等要求。

 

依據(jù)《關(guān)于優(yōu)化社會辦醫(yī)療機構(gòu)跨部門審批工作的通知》(發(fā)改社會〔2018〕1147號)的規(guī)定，社會力量申請劃撥國有建設(shè)用地用于建設(shè)非營利性醫(yī)療機構(gòu)的，因尚不能完成醫(yī)療機構(gòu)執(zhí)業(yè)登記、社會服務(wù)機構(gòu)登記，自然資源、衛(wèi)生健康、民政、中醫(yī)藥主管部門要協(xié)調(diào)落實劃撥用地相關(guān)政策。民政部門對除經(jīng)營場所外的相關(guān)資質(zhì)作初步審查后，可向自然資源主管部門提供有條件的初審意見。自然資源主管部門可將民政部門的意見作為參考依據(jù)，按法定程序受理劃撥用地申請。

 

依據(jù)《國土資源部關(guān)于貫徹落實<國務(wù)院關(guān)于促進節(jié)約集約用地的通知>的通知》(國土資發(fā)〔2008〕16號)的規(guī)定，市、縣自然資源主管部門在受理劃撥用地申請、發(fā)放劃撥用地決定書后要及時向社會公示建設(shè)項目劃撥用地相關(guān)信息。

 

第十五條(辦理協(xié)議出讓國有建設(shè)用地使用權(quán))

 

原劃撥、承租國有建設(shè)用地使用權(quán)人申請辦理協(xié)議出讓，以及劃撥國有建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓申請辦理協(xié)議出讓的，除劃撥決定書、租賃合同、法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確應(yīng)當(dāng)收回國有建設(shè)用地使用權(quán)重新公開出讓的外，經(jīng)依法批準(zhǔn)，可采取協(xié)議方式出讓。

 

以長期租賃方式提供各種用途的國有建設(shè)用地，符合《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》的可采取協(xié)議方式，參照以協(xié)議方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的規(guī)定辦理。

 

依據(jù)體經(jīng)字〔2016〕646號文件的規(guī)定，對非營利性的冰雪運動項目專業(yè)比賽和專業(yè)訓(xùn)練場(館)及配套設(shè)施，不符合劃撥用地目錄的，可以協(xié)議方式供地。

 

第十六條(以長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期方式供應(yīng)國有建設(shè)用地使用權(quán))

 

產(chǎn)業(yè)用地可以采取長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期方式供應(yīng)。長期租賃，是指整宗土地在整個合同期內(nèi)均以租賃方式使用。先租后讓，是指供地方先行以租賃方式提供用地，承租方投資產(chǎn)業(yè)用地項目達到約定條件后再轉(zhuǎn)為出讓的供應(yīng)方式。租讓結(jié)合，是指供地方先行以租賃方式提供用地，承租方投資產(chǎn)業(yè)用地項目達到約定條件后再將部分用地保持租賃、部分用地轉(zhuǎn)為出讓的供應(yīng)方式。彈性年期，是指整宗土地以低于對應(yīng)用途國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓法定最高年限的使用年期出讓的供應(yīng)方式。

 

以長期租賃方式使用土地的，應(yīng)按照《規(guī)范國有土地租賃若干意見》(國土資發(fā)〔1999〕222號)的規(guī)定執(zhí)行，租賃期限不得超過20年。以租讓結(jié)合方式使用土地的，租賃部分單次簽約時限不得超過20年，可以續(xù)簽租賃合同。

 

依法必須以招標(biāo)拍賣掛牌方式出讓國有建設(shè)用地使用權(quán)的土地實行先租后讓、租讓結(jié)合的，招標(biāo)拍賣掛牌程序可在租賃供應(yīng)時實施，在承租方使用租賃土地達到合同約定條件后需辦理出讓手續(xù)時，可采取協(xié)議方式出讓。

 

地方自然資源主管部門可以根據(jù)需要商相關(guān)產(chǎn)業(yè)主管部門，制定本地區(qū)具體適用長期租賃、先租后讓、租讓結(jié)合、彈性年期供應(yīng)方式的指導(dǎo)目錄和管理規(guī)定。

 

第十七條(以作價出資(入股)方式供應(yīng)國有建設(shè)用地使用權(quán))

 

國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資(入股)是指國家以一定年期的國有土地使用權(quán)作價，作為出資投入改組后的新設(shè)企業(yè)，該土地使用權(quán)由新設(shè)企業(yè)持有，可以依照土地管理法律、法規(guī)關(guān)于出讓土地使用權(quán)的規(guī)定轉(zhuǎn)讓、出租、抵押。

 

符合下列規(guī)定的，國有建設(shè)用地使用權(quán)可采取作價出資(入股)方式供應(yīng)：

 

(一)依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強鮮活農(nóng)產(chǎn)品流通體系建設(shè)的意見》(國辦發(fā)〔2011〕59號)的規(guī)定，政府投資建設(shè)不以盈利為目的、具有公益性質(zhì)的農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場，可按作價出資(入股)方式辦理用地手續(xù)，但禁止改變用途和性質(zhì)。

 

(二)依據(jù)《關(guān)于擴大國有土地有償使用范圍的意見》(國土資規(guī)〔2016〕20號)的規(guī)定，對可以使用劃撥土地的能源、環(huán)境保護、保障性安居工程、養(yǎng)老、教育、文化、體育及供水、燃氣供應(yīng)、供熱設(shè)施等項目，除可按劃撥方式供應(yīng)土地外，鼓勵以出讓、租賃方式供應(yīng)土地，支持市、縣政府以國有建設(shè)用地使用權(quán)作價出資或者入股的方式提供土地，與社會資本共同投資建設(shè)。支持各地以土地使用權(quán)作價出資或者入股方式供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn)廠房、科技孵化器用地。

 

(三)國有企業(yè)原使用的生產(chǎn)經(jīng)營性劃撥土地使用權(quán)，符合國家有關(guān)行業(yè)、企業(yè)類型和改革需要的，可采用作價出資(入股)方式進行有償使用。

 

各地以作價出資(入股)方式供應(yīng)土地使用權(quán)時，可參照出讓程序，由省(市、縣)人民政府自然資源主管部門會同城市建設(shè)、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，報經(jīng)同級人民政府批準(zhǔn)后，由省(市、縣)人民政府自然資源主管部門實施。

 

自然資源主管部門在辦理以作價出資(入股)方式供應(yīng)國有建設(shè)用地使用權(quán)時，應(yīng)當(dāng)依據(jù)《企業(yè)國有資產(chǎn)法》提請本級人民政府授權(quán)特定機構(gòu)履行出資人職責(zé)。

 

第十八條(企業(yè)轉(zhuǎn)型涉及的用地)

 

依據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化流通體制改革加快流通產(chǎn)業(yè)發(fā)展的意見》(國發(fā)〔2012〕39號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進內(nèi)貿(mào)流通健康發(fā)展的若干意見》(國辦發(fā)〔2014〕51號)、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于推進城區(qū)老工業(yè)區(qū)搬遷改造的指導(dǎo)意見》(國辦發(fā)〔2014〕9號)、《關(guān)于支持鋼鐵煤炭行業(yè)化解過剩產(chǎn)能實現(xiàn)脫困發(fā)展的意見》(國土資規(guī)〔2016〕3號)等的規(guī)定,對舊城區(qū)改建需異地搬遷改造的城區(qū)商品批發(fā)市場等流通業(yè)用地、工業(yè)用地，在收回原國有建設(shè)用地使用權(quán)后，經(jīng)批準(zhǔn)可以協(xié)議出讓方式為原土地使用權(quán)人安排用地，有土地使用標(biāo)準(zhǔn)要求的，應(yīng)按標(biāo)準(zhǔn)安排同類用途用地。

 

依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于印發(fā)文化體制改革中經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制為企業(yè)和進一步支持文化企業(yè)發(fā)展兩個規(guī)定的通知》(國辦發(fā)〔2018〕124號)的規(guī)定，經(jīng)營性文化事業(yè)單位轉(zhuǎn)制涉及的原劃撥土地，轉(zhuǎn)制后符合《劃撥用地目錄》的，可繼續(xù)以劃撥方式使用;不符合《劃撥用地目錄》的，應(yīng)當(dāng)依法實行有償使用。

 

第十九條(鼓勵地下空間開發(fā))

 

依據(jù)《關(guān)于進一步完善城市停車場規(guī)劃建設(shè)及用地政策的通知》(建城〔2016〕193號)的規(guī)定，通過分層規(guī)劃，利用地下空間建設(shè)公共停車場的，地塊用地規(guī)劃性質(zhì)為相應(yīng)地塊性質(zhì)兼容社會停車場用地。對新建建筑充分利用地下空間，超過停車配建標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)地下停車場，并作為公共停車場向社會開放的超配部分，符合規(guī)劃的，可不計收土地價款。

 

第二十條(過渡期政策)

 

對于產(chǎn)業(yè)用地政策中明確，利用存量房產(chǎn)、土地資源發(fā)展國家支持產(chǎn)業(yè)、行業(yè)的，可享受在一定年期內(nèi)不改變用地主體和規(guī)劃條件的過渡期支持政策的情形，現(xiàn)有建設(shè)用地過渡期支持政策以5年為限，過渡期滿及涉及轉(zhuǎn)讓需辦理改變用地主體和規(guī)劃條件的手續(xù)時，除符合《劃撥用地目錄》的可保留劃撥外，其余可以協(xié)議方式辦理，但法律、法規(guī)、行政規(guī)定等明確規(guī)定及國有建設(shè)用地劃撥決定書、租賃合同等規(guī)定或約定應(yīng)當(dāng)收回土地使用權(quán)重新出讓的除外。

 

產(chǎn)業(yè)用地政策對“暫不變更”的時限沒有明確規(guī)定的，時限及后續(xù)管理可參照國土資規(guī)〔2015〕5號文件執(zhí)行，或由地方自然資源主管部門會同相關(guān)部門制定實施細則，但時限起算時點應(yīng)在設(shè)定過渡期政策相關(guān)文件有效期內(nèi)。

 

自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)做好相關(guān)起算時點和過渡期時間跨度的備案管理，過渡期臨近結(jié)束時，應(yīng)當(dāng)提前通知存量房產(chǎn)、土地資源的使用方，掌握其繼續(xù)使用房產(chǎn)、土地資源的意愿，做好政策服務(wù)。期滿及涉及轉(zhuǎn)讓需以協(xié)議方式辦理相關(guān)用地手續(xù)的，按《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)定》和《協(xié)議出讓國有土地使用權(quán)規(guī)范(試行)》辦理。

 

第二十一條(土地價格評估)

 

依據(jù)《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓地價評估技術(shù)規(guī)范》(國土資廳發(fā)〔2018〕4號)的規(guī)定，政府在供應(yīng)產(chǎn)業(yè)用地前應(yīng)依據(jù)土地估價結(jié)果和產(chǎn)業(yè)政策綜合確定底價。產(chǎn)業(yè)用地價格評估應(yīng)遵循出讓地價評估技術(shù)規(guī)范，至少選擇兩種方法，且須包括收益還原法、市場比較法、剩余法中的一種方法，以及成本逼近法、公示地價系數(shù)修正法中的一種方法。

 

對于存在可比交易實例的，宜首選市場比較法評估。對于缺乏市場交易的，可從同類產(chǎn)業(yè)的客觀運營收益中剝離出土地收益，通過收益還原法評估地價。對于尚無明確收益資料的新興產(chǎn)業(yè)用地，可通過相同或類似產(chǎn)業(yè)的投資分析資料等分析預(yù)測其正常收益，合理分配評估方法權(quán)重確定評估結(jié)果。對于國家予以政策扶持的產(chǎn)業(yè)類型，應(yīng)遵循區(qū)分市場定價與政策優(yōu)惠的原則，評估該類用地的正常市場價格后，綜合考慮產(chǎn)業(yè)政策予以修正，確定基于相關(guān)政策約束下的參考價格。

 

第二十二條(土地供應(yīng)價格的確定)

 

各省(區(qū)、市)確定的優(yōu)先發(fā)展產(chǎn)業(yè)且用地集約的工業(yè)項目，以農(nóng)、林、牧、漁業(yè)產(chǎn)品初加工為主的工業(yè)項目，在確定土地出讓底價時可按不低于所在地土地等別相對應(yīng)《全國工業(yè)用地出讓最低價標(biāo)準(zhǔn)》的70%執(zhí)行。按比例計算后低于該項目實際土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費用之和的，應(yīng)按不低于實際各項成本費用之和的原則確定出讓底價。旅游相關(guān)建設(shè)項目中的人造景觀用地應(yīng)根據(jù)具體行業(yè)市場經(jīng)營情況，客觀評估確定供應(yīng)底價。

 

依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進物流業(yè)健康發(fā)展政策措施的意見》(國辦發(fā)〔2011〕38號)的規(guī)定，農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場用地作為經(jīng)營性商業(yè)用地，應(yīng)嚴(yán)格按照規(guī)劃合理布局，土地招拍掛出讓前，所在區(qū)域有工業(yè)用地交易地價的，可以參照市場地價水平、所在區(qū)域基準(zhǔn)地價和工業(yè)用地最低價標(biāo)準(zhǔn)等確定出讓底價。

 

依據(jù)體經(jīng)字〔2016〕646號文件的規(guī)定，在符合生態(tài)環(huán)境保護要求和相關(guān)規(guī)劃的前提下，對使用荒山、荒地、荒灘及石漠化土地建設(shè)的冰雪項目，出讓底價可按不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取的相關(guān)費用之和的原則確定。

 

依據(jù)發(fā)改綜合〔2018〕1465號文件的規(guī)定，對使用“四荒地”及石漠化、邊遠海島建設(shè)的鄉(xiāng)村旅游項目，出讓底價可按不低于土地取得成本、土地前期開發(fā)成本和按規(guī)定應(yīng)收取相關(guān)費用之和的原則確定。

 

第二十三條(使用集體建設(shè)用地的情形)

 

產(chǎn)業(yè)發(fā)展允許依法依規(guī)使用集體建設(shè)用地，農(nóng)村土地制度改革試點地區(qū)的集體經(jīng)營性建設(shè)用地用于相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的按照試點政策規(guī)定執(zhí)行。根據(jù)國務(wù)院及相關(guān)部門政策規(guī)定，符合下列情形的產(chǎn)業(yè)用地，可以使用集體建設(shè)用地：

 

(一)依據(jù)國辦發(fā)〔2019〕5號文件、《國務(wù)院辦公廳關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》(國辦發(fā)〔2016〕91號)等的規(guī)定，養(yǎng)老機構(gòu)可依法依規(guī)使用農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

 

(二)依據(jù)《國務(wù)院辦公廳關(guān)于支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新促進農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的意見》(國辦發(fā)〔2016〕84號)的規(guī)定，各省(區(qū)、市)可以根據(jù)本地實際，制定管理辦法，支持返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員依托自有和閑置農(nóng)房院落發(fā)展農(nóng)家樂。在符合農(nóng)村宅基地管理規(guī)定和相關(guān)規(guī)劃的前提下，允許返鄉(xiāng)下鄉(xiāng)人員和當(dāng)?shù)剞r(nóng)民合作改建自住房。

 

(三)依據(jù)《關(guān)于深入推進農(nóng)業(yè)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革做好農(nóng)村產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展用地保障的通知》(國土資規(guī)〔2017〕12號)的規(guī)定，在充分保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)、防止外部資本侵占控制的前提下，探索農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以出租、合作等方式盤活利用空閑農(nóng)房及宅基地，按照規(guī)劃要求和用地標(biāo)準(zhǔn)，改造建設(shè)民宿民俗、創(chuàng)意辦公、休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等農(nóng)業(yè)農(nóng)村體驗活動場所。

 

(四)依據(jù)發(fā)改綜合〔2018〕1465號的規(guī)定，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織可以依法使用自有建設(shè)用地自辦或以土地使用權(quán)入股、聯(lián)營等方式與其他單位和個人共同參與鄉(xiāng)村旅游基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。

 

(五)依據(jù)《關(guān)于促進鄉(xiāng)村旅游可持續(xù)發(fā)展的指導(dǎo)意見》(文旅資源發(fā)〔2018〕98號)的規(guī)定，鼓勵通過流轉(zhuǎn)等方式取得屬于文物建筑的農(nóng)民房屋及宅基地使用權(quán)，統(tǒng)一保護開發(fā)利用。在充分保障農(nóng)民宅基地用益物權(quán)的前提下，探索農(nóng)村集體經(jīng)濟組織以出租、入股、合作等方式盤活利用閑置宅基地和農(nóng)房，按照規(guī)劃要求和用地標(biāo)準(zhǔn)，改造建設(shè)鄉(xiāng)村旅游接待和活動場所。

 

(六)依據(jù)旅發(fā)〔2016〕148號文件的規(guī)定，選址在土地利用總體規(guī)劃確定的城鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)外的自駕車旅居車營地，其公共停車場、各功能區(qū)之間的連接道路、商業(yè)服務(wù)區(qū)、車輛設(shè)備維修及醫(yī)療服務(wù)保障區(qū)、廢棄物收納與處理區(qū)等功能區(qū)可與農(nóng)村公益事業(yè)合并實施，依法使用集體建設(shè)用地。

 

第四章 產(chǎn)業(yè)用地管理要求

 

第二十四條(國家支持發(fā)展產(chǎn)業(yè)項目的認定)

 

落實產(chǎn)業(yè)用地政策時，對相關(guān)項目是否屬于國家支持發(fā)展產(chǎn)業(yè)難以確認的，市、縣自然資源主管部門應(yīng)會商產(chǎn)業(yè)主管部門，對項目性質(zhì)予以認定。

 

產(chǎn)業(yè)主管部門能夠就上述事項提供文件依據(jù)的，市、縣自然資源主管部門應(yīng)依據(jù)文件、按相關(guān)產(chǎn)業(yè)用地政策執(zhí)行。產(chǎn)業(yè)主管部門不能就上述事項提供相應(yīng)文件的，市、縣自然資源主管部門可在與產(chǎn)業(yè)主管部門商議達成共識的基礎(chǔ)上，共同提出對項目用地適用政策的建議，報請有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)后實施。

 

第二十五條(土地供應(yīng)前置條件)

 

依據(jù)國土資規(guī)〔2015〕5號文件的規(guī)定，對政策允許將產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品品質(zhì)要求作為土地供應(yīng)前置條件的，設(shè)置供應(yīng)前置條件時，市、縣自然資源主管部門應(yīng)當(dāng)商請?zhí)岢龉?yīng)前置條件的部門，書面明確設(shè)置土地供應(yīng)前置條件的理由或必要性、適用要求、具體內(nèi)容表述及條件履約監(jiān)管主體、監(jiān)管措施、違約處理方式等。市、縣自然資源主管部門認為相關(guān)前置條件不影響公平、公正競爭的，可以予以設(shè)置。在制定供地方案和簽署供地文件時，除將相關(guān)內(nèi)容寫入外，還應(yīng)當(dāng)將提出前置條件部門出具的上述書面文件作為附件一并收入，并在向土地供應(yīng)集體決策機構(gòu)匯報時專門作出說明。

 

市、縣自然資源主管部門應(yīng)會同相關(guān)部門落實國土資規(guī)〔2015〕5號文件將項目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書作為簽訂土地供應(yīng)合同前提條件的規(guī)定，提醒提出關(guān)聯(lián)條件部門監(jiān)督承諾書履行情況。

 

第二十六條(限制改變用途與分割轉(zhuǎn)讓及探索抵押融資)

 

對于落實產(chǎn)業(yè)用地政策供應(yīng)的宗地，相關(guān)規(guī)范性文件有限制改變用途、限制轉(zhuǎn)讓或分割轉(zhuǎn)讓等規(guī)定的，原則上應(yīng)當(dāng)將限制要求寫入劃撥決定書或有償使用合同，在分割轉(zhuǎn)讓審批中予以落實。其中，對經(jīng)批準(zhǔn)的用地，相關(guān)規(guī)范性文件規(guī)定該類用地禁止改變用途、容積率等土地使用條件用于其它建設(shè)的，自然資源主管部門要予以嚴(yán)格監(jiān)管。

 

依據(jù)國辦發(fā)〔2019〕5號文件的規(guī)定，探索允許營利性養(yǎng)老機構(gòu)以有償取得的土地、設(shè)施等資產(chǎn)進行抵押融資。

 

依據(jù)國辦發(fā)〔2017〕21號文件的規(guī)定，探索允許營利性的養(yǎng)老、教育等社會領(lǐng)域機構(gòu)以有償取得的土地、設(shè)施等財產(chǎn)進行抵押融資。

 

第二十七條(卷宗與臺賬管理)

 

市、縣自然資源主管部門要加強產(chǎn)業(yè)用地政策實施的服務(wù)和監(jiān)管，適用的產(chǎn)業(yè)用地政策文件應(yīng)當(dāng)納入土地使用權(quán)供應(yīng)檔案卷宗長期妥善保存。根據(jù)需要建立產(chǎn)業(yè)用地政策適用項目臺賬，記錄項目基本情況、適用產(chǎn)業(yè)用地政策、供后投資建設(shè)情況、過渡期起始時間及期滿處理情況等。

 

第二十八條(落實批后監(jiān)管責(zé)任)

 

市、縣自然資源主管部門要加強與產(chǎn)業(yè)主管部門的協(xié)調(diào)配合，依據(jù)土地供應(yīng)合同、劃撥決定書、產(chǎn)業(yè)主管部門出具的相關(guān)文件、前置條件文件、項目用地產(chǎn)業(yè)發(fā)展承諾書等約定的用地條件、用地責(zé)任、監(jiān)管責(zé)任，強化用地供后聯(lián)合監(jiān)管，重大事項要及時向本級人民政府或相關(guān)機構(gòu)報告。