當(dāng)下，鄉(xiāng)村振興行動正如火如荼，各路資本對鄉(xiāng)村資產(chǎn)更是垂涎已久，鄉(xiāng)村大開發(fā)時代已經(jīng)拉開了序幕?，F(xiàn)階段，80%的鄉(xiāng)村開發(fā)商是傳統(tǒng)城市地產(chǎn)商、或者曾經(jīng)在城市開發(fā)過房地產(chǎn)項目的企業(yè)，而這里面90%以上又都是以圈地為目的，真正的落地行動鮮而有之。部分有遠(yuǎn)見的傳統(tǒng)地產(chǎn)商，幾年前就開始在鄉(xiāng)村布局，在農(nóng)村圈了大片土地，坐等土地升值;有一些則后知后覺，摩拳擦掌正準(zhǔn)備入場;還有一些，到目前為止還沒有意識到鄉(xiāng)村開發(fā)的巨大商業(yè)價值，繼續(xù)觀望，懸而未決。

即便是幾年前就染指鄉(xiāng)村開發(fā)的開發(fā)商，大多數(shù)也始終沒有找到很好的開發(fā)模式。山合水易鄉(xiāng)村規(guī)劃作為在鄉(xiāng)村開發(fā)、設(shè)計和經(jīng)營圈從業(yè)多年的老同志，所見的項目也是死多活少，活的極少數(shù)早就成為了標(biāo)桿，死的卻不勝枚舉，成為了后來者的鋪路石。山合水易鄉(xiāng)村規(guī)劃經(jīng)過總結(jié)在此文中列舉了開發(fā)商進(jìn)軍鄉(xiāng)村過程中的十種死法并給出個人建議，以解鄉(xiāng)村開發(fā)之惑。
 

死法一：盲目選址，過分自信而死;

建議：選址要謹(jǐn)慎，應(yīng)盡可能選擇城市近郊型鄉(xiāng)村。

與城市地產(chǎn)相同，無論其它基礎(chǔ)條件如何，交通區(qū)位都是最為重要的。區(qū)位優(yōu)劣決定了鄉(xiāng)村項目開發(fā)的成敗。千萬不要偏執(zhí)的認(rèn)為酒香不怕巷子深，認(rèn)為環(huán)境優(yōu)勢可以蓋過一切劣勢，不要一意孤行。

因為絕大多數(shù)城市消費者依然舍棄不了城市生活，即便下鄉(xiāng)小憩也是短暫的。鄉(xiāng)村旅游的消費市場雖然可以框定在3小時車程范圍以內(nèi)，但若是談到去鄉(xiāng)村居住，甚至購買閑置房屋以作康養(yǎng)度假之用，距離就顯得非常重要。所以城市近郊型鄉(xiāng)村才有吸引力，誰會舍近求遠(yuǎn)呢??

無論是開發(fā)鄉(xiāng)村旅游，還是以“民宿”或是“度假小院”的名義開發(fā)以租代售的居住產(chǎn)品，都依然符合地產(chǎn)界的一句老話：“房地產(chǎn)最重要的就是位置、位置、還是位置。”
 

死法二：不依托市場設(shè)計產(chǎn)品，定位偏差而死;

建議：以市場需求為導(dǎo)向塑造產(chǎn)品體系，找準(zhǔn)定位。

容易犯此類錯誤的有兩種企業(yè)，一種是急功近利型，一種是情懷至上型。急功近利型，看見別人掙錢了，等不得做好扎實的基礎(chǔ)研究、分析、謀劃工作。認(rèn)為那是浪費時間，不管三七二十一，迅速照搬開發(fā)了再說。情懷至上型，一味追求情懷，一味追求決策者個人喜好。

兩種偏執(zhí)的結(jié)果，往往會在產(chǎn)品定位與設(shè)計上脫離了市場需求。開發(fā)出來的產(chǎn)品要么缺乏創(chuàng)新，要么個人感情色彩濃重，無人問津，更達(dá)不到預(yù)期的效果。投入得越多，損失的就越大。
 

死法三：沒有建設(shè)用地，違規(guī)違建而死;

建議：盡量爭取國有建設(shè)用地，利用集體建設(shè)用地或閑置宅基地，合理使用林地、荒地、一般農(nóng)用地。一定不要在鄉(xiāng)村大舉開發(fā)房地產(chǎn)項目。

土地依然是農(nóng)村最有價值的資產(chǎn)，建設(shè)用地一直是地產(chǎn)商最關(guān)注的問題，很多開發(fā)商直接瞄準(zhǔn)國有建設(shè)用地。以“田園綜合體”名義報批下來的項目，即便爭取到了一部分國有建設(shè)用地，山合水易鄉(xiāng)村規(guī)劃建議也不要在鄉(xiāng)村大舉開發(fā)房地產(chǎn)項目，因為那會成為眾矢之的。

在過去，在鄉(xiāng)村開發(fā)中利用所謂“休閑農(nóng)業(yè)”、“農(nóng)業(yè)地產(chǎn)”、“田園綜合體”類概念獲批了不少國有建設(shè)用地，但現(xiàn)如今，在鄉(xiāng)村批國有建設(shè)用地已是難上加難了，再加上集體建設(shè)用地及宅基地入市的相關(guān)政策還不明朗，推進(jìn)緩慢。導(dǎo)致一些開發(fā)商鋌而走險，在非建設(shè)用地，甚至農(nóng)業(yè)用地上做起了文章。這其實是極其危險的舉動。

就在前不久，國家發(fā)改委劉春雨還在新聞發(fā)布會上強調(diào)“按規(guī)劃嚴(yán)格實行土地用途管制的原則不能突破，嚴(yán)格禁止下鄉(xiāng)利用農(nóng)村宅基地建設(shè)別墅大院和私人會館。”

即便山合水易鄉(xiāng)村規(guī)劃在前面的文章中，就以向國家發(fā)改委提問的方式調(diào)侃了相關(guān)政策的不明朗，但山合水易鄉(xiāng)村規(guī)劃也不建議開發(fā)商在政策不明朗時期，大舉開發(fā)鄉(xiāng)村房地產(chǎn)項目。因為山合水易鄉(xiāng)村規(guī)劃見過不少開發(fā)商急于求成，強占農(nóng)民土地建別墅、蓋高樓，或在自然保護區(qū)、水源保護地，甚至在基本農(nóng)田上大興土木，成了被槍打的出頭鳥。

山合水易鄉(xiāng)村規(guī)劃認(rèn)為，未來鄉(xiāng)村集體建設(shè)用地和閑置宅基地將會是搶手貨，現(xiàn)在是儲備這些資產(chǎn)的最佳時期，所以山合水易鄉(xiāng)村規(guī)劃建議近期以儲備土地為主，在政策不明朗時期，不急于大舉開發(fā)，可以以“鄉(xiāng)村民宿”、“農(nóng)家小院”等為樣板工程、明星工程，為后期的開發(fā)做好鋪墊。千萬不能急于求成，違規(guī)違建，成為反面教材。
 

死法四：沒有農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)驗，強搞農(nóng)業(yè)而死;

建議：不懂農(nóng)業(yè)不要去碰農(nóng)業(yè)，應(yīng)尋找農(nóng)業(yè)企業(yè)作為合作伙伴，專業(yè)人做專業(yè)事，強強聯(lián)合，效益分成。

農(nóng)業(yè)是鄉(xiāng)村的本底，到鄉(xiāng)村去開發(fā)無論是旅游還是地產(chǎn)，或多或少繞不開農(nóng)業(yè)這一關(guān)。以前，山合水易鄉(xiāng)村規(guī)劃經(jīng)常會被很多客戶問到一個問題那就是：“種什么，養(yǎng)什么?”他們?yōu)槭裁磿@么問呢?就是因為這些開發(fā)商本來就不是做農(nóng)業(yè)的，對農(nóng)業(yè)生產(chǎn)一頭霧水。

從產(chǎn)業(yè)的發(fā)展規(guī)律來講，農(nóng)業(yè)本身效益就低于第二產(chǎn)業(yè)和第三產(chǎn)業(yè)。投資農(nóng)業(yè)在生產(chǎn)效率、生產(chǎn)規(guī)模、產(chǎn)品品種上如不具備一定優(yōu)勢很難有所作為。更何況是對于一點農(nóng)業(yè)開發(fā)經(jīng)驗都沒有的開發(fā)企業(yè)呢，這樣的企業(yè)還指望通過自主開發(fā)農(nóng)業(yè)來盈利，豈不是天方夜譚?太多過于自信的開發(fā)商在鄉(xiāng)村開發(fā)中投入了重資產(chǎn)的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)，結(jié)果可想而知。

正所謂“專業(yè)人做專業(yè)事”，我國無論是國家還是地方都有一些高校和科研機構(gòu)，還有一些專業(yè)從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)的企業(yè)。他們掌握著先進(jìn)的技術(shù)和豐富的經(jīng)驗，并且同樣有尋找第三產(chǎn)業(yè)合作伙伴的強烈需求。讓資本、技術(shù)、經(jīng)驗再加上優(yōu)質(zhì)品種結(jié)合起來，通過效益分成，實現(xiàn)強強聯(lián)合，才是明智之舉。
 

死法五：缺乏頂層設(shè)計，投資虧空而死;

建議：優(yōu)先做好專業(yè)的頂層設(shè)計，按計劃有條不紊地推進(jìn)。

鄉(xiāng)村項目開發(fā)其實就像一盤棋，沒有全局觀，沒有一步步地運籌帷幄，必將慘敗。漫無目的地東拆西建，項目之間缺乏統(tǒng)籌考慮，定位相沖、相重，只能讓巨額投資款打水漂，很難獲得理想的投資收益，往往項目還未開發(fā)完，投資款已耗費所剩無幾，陷入無序開發(fā)之泥沼，因資金虧空無力繼續(xù)開發(fā)而不了了之。即便有錢也會因謀劃不足而增加大量的成本，深陷泥潭。

山合水易鄉(xiāng)村規(guī)劃認(rèn)為，鄉(xiāng)村開發(fā)甚至比城市開發(fā)要復(fù)雜，是一個龐大的系統(tǒng)工程。因此，在開發(fā)之前建議先根據(jù)項目的實際情況，做好定位、產(chǎn)業(yè)產(chǎn)品策劃、項目規(guī)劃、實施計劃、盈利模式與回報周期測算，做好這些頂層設(shè)計，謀定而動。在投資過程中，按規(guī)劃、按計劃有條不紊地進(jìn)行項目開發(fā)。
 

死法六：不懂設(shè)計，花花綠綠而死;

建議：一定要尊重設(shè)計、相信設(shè)計的力量。好的設(shè)計本身就具備市場吸引力。委托專業(yè)設(shè)計團隊進(jìn)行專業(yè)規(guī)劃設(shè)計，保證產(chǎn)品有特色、有核心競爭力。

有些開發(fā)團隊對專業(yè)的策劃、規(guī)劃設(shè)計很不屑，覺得那是白花錢。盲目自信，覺得自己也能設(shè)計。前期貌似省下了一筆錢，但是項目開發(fā)耗費了大量人力、物力、財力和精力。實際上并沒省錢，反而浪費許多資金和時間。而且，開發(fā)出來的產(chǎn)品缺乏創(chuàng)新，沒有底蘊、缺乏核心競爭力，市場不認(rèn)可，經(jīng)營慘淡，投資收不回才是最可怕的。

我們見過很多項目毀于設(shè)計。本身很好的資源，因設(shè)計的缺失，花花綠綠，雜草叢生，其主要原因還是因為開發(fā)商的獨斷和對設(shè)計的不重視。鄉(xiāng)村設(shè)計應(yīng)結(jié)合當(dāng)下生態(tài)環(huán)保理念，充分尊重鄉(xiāng)村的原有肌理，符合現(xiàn)代人的生活方式來設(shè)計產(chǎn)品。好的設(shè)計本身就具備市場吸引力，有些項目因設(shè)計而蓋頭換面，有些設(shè)計則毀于荒誕的設(shè)計。因此，山合水易鄉(xiāng)村規(guī)劃認(rèn)為專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計至關(guān)重要。好的規(guī)劃設(shè)計可以極大地樹立起項目的核心競爭力，可以降低成本，縮短開發(fā)周期，更有助于持續(xù)盈利，獲得高收益的投資回報。
 

死法七：不懂政策，未有效利用政策資金，資金鏈斷裂而死;

建議：一定要認(rèn)真結(jié)合當(dāng)下相關(guān)政策，咨詢專業(yè)團隊，合理利用政策資金。

有些開發(fā)商看別人在投資鄉(xiāng)村，頭腦一熱也喜歡湊湊熱鬧。結(jié)果投著投著發(fā)現(xiàn)資金鏈吃緊，繼續(xù)投吧資金不足，中途撤出吧可能前期投入就打了水漂，搞不好還要擔(dān)更大責(zé)任，造成進(jìn)退兩難的境地，騎虎難下。

其實，國家提出鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略，為了推動這一戰(zhàn)略的有效實施，國家乃至地方都出臺了一些相關(guān)扶持政策。比如日前家發(fā)展改革委就曾召開“關(guān)于建立健全城鄉(xiāng)融合發(fā)展體制機制和政策體系有關(guān)情況”專題新聞發(fā)布會。在會上，國家發(fā)改委規(guī)劃司司長陳亞軍指出：“探索對增量宅基地實行集約有獎、對存量宅基地實行退出有償”這一制度。他還提到：“健全財政投入保障機制，以財政資金投入引導(dǎo)社會資本加大投入，完善鄉(xiāng)村金融服務(wù)體系，加強鄉(xiāng)村信用體系建設(shè)，推動各類涉農(nóng)中小金融機構(gòu)提供資金支持，建立工商資本入鄉(xiāng)促進(jìn)機制，探索在政府引導(dǎo)下工商資本與村集體的合作共贏模式。”所以不管是資金充足的大企業(yè)，還是資金相對不是過于充裕的一般企業(yè)，要想投資鄉(xiāng)村開發(fā)，都應(yīng)詳細(xì)研讀了解國家及地方相關(guān)政策，合理有效地利用政策資金的支持。

當(dāng)下，與鄉(xiāng)村振興相關(guān)的政策是一波接一波的出臺，實時變化。國家出臺這些相關(guān)政策給予補貼，本身就是因為這類項目要打造成功有較高難度。然而一些開發(fā)商卻不懂政策，閉門造車，毀于自信。這都是因為傳統(tǒng)開發(fā)商對相關(guān)政策的不了解導(dǎo)致的。因此，山合水易鄉(xiāng)村規(guī)劃建議開發(fā)商聘用專業(yè)人士或團隊來協(xié)助，把當(dāng)下的各路政策梳理清楚，有效利用政策資金，撬動項目運轉(zhuǎn)。
 

死法八：過度開發(fā)，破壞生態(tài)環(huán)境而死;

建議：保護生態(tài)既是項目所需，更是國家任務(wù)，不要挑戰(zhàn)生態(tài)底線。遠(yuǎn)離自然保護區(qū)，遠(yuǎn)離水源保護地

有些開發(fā)商眼睛只盯在眼前的賬面上，考慮眼前的成本、眼前的收益，對鄉(xiāng)村的生態(tài)保護不以為然。然而當(dāng)下，環(huán)境保護是國家一項重要任務(wù)，所有開發(fā)類項目都必須尊重生態(tài)環(huán)境，重視環(huán)保。

山合水易鄉(xiāng)村規(guī)劃建議開發(fā)商暫時遠(yuǎn)離臨近自然保護區(qū)、水源保護地的鄉(xiāng)村，前段時間的秦嶺、洱海事件就給了警示，國家禁止在鄉(xiāng)村建“別墅大院”和“私人會館”。如果是自住則罷，如果是帶有經(jīng)營或銷售性質(zhì)的，開發(fā)的風(fēng)險系數(shù)很高，被明令禁止甚至強拆的可能性很大。

再者，生態(tài)環(huán)境是鄉(xiāng)村天然的寶貴財富。因此鄉(xiāng)村開發(fā)應(yīng)守住這份天然遺產(chǎn)，將其價值發(fā)揮到最大，切忌舍本逐末。否則就浪費了鄉(xiāng)村的寶貴資源，將鄉(xiāng)村的投資開發(fā)潛力大打折扣，這不利于鄉(xiāng)村項目開發(fā)的可持續(xù)發(fā)展。

說得明白一點，就是開發(fā)商實則會少賺很多錢。反之，注重對鄉(xiāng)村生態(tài)環(huán)境的保護，打好這張生態(tài)牌，會讓開發(fā)企業(yè)名利雙收，而這也正是對“兩山理論”的有力實踐。

死法九：忽視村民關(guān)切，脫離群眾而死;
 

建議：重視村民參與、尊重村民關(guān)切，帶動村民共同致富。

鄉(xiāng)村振興，鄉(xiāng)村開發(fā)，村民的利益是關(guān)鍵。鄉(xiāng)村生產(chǎn)資料掌握在村集體和村民手中，這是我國的制度所決定的。由于鄉(xiāng)村缺乏資本支持、人才支持、技術(shù)支持、管理支持，因此發(fā)展效率低下，村民利益得不到更好地保障，為此國家鼓勵社會資本在政府的領(lǐng)導(dǎo)下參與鄉(xiāng)村開發(fā)。鄉(xiāng)村開發(fā)過程，實質(zhì)上是開發(fā)機構(gòu)從村集體和村民手中獲得部分生產(chǎn)資料，進(jìn)行高效、合理開發(fā)的過程。因此，開發(fā)機構(gòu)必須要考慮好村民和村集體的利益。直接買斷鄉(xiāng)村資產(chǎn)，固然是最簡單但也是最粗暴的方式。這種方式對鄉(xiāng)村開發(fā)的意義不大，也不能很好地照顧到村民的利益，對開發(fā)企業(yè)自身而言也未必是最有利的。生產(chǎn)資料的所有權(quán)還是村民和村集體的，這是制度所決定的，村莊發(fā)展不好，村民利益得不到尊重，企業(yè)的鄉(xiāng)村開發(fā)項目進(jìn)展也不會順利，這個不言自明。

因此，山合水易鄉(xiāng)村規(guī)劃認(rèn)為一套有效合理的合作機制十分必要，開發(fā)商應(yīng)重視村民和村集體的利益與關(guān)切，鼓勵他們參與到項目開發(fā)與運營中來。比如宅基地、田地等生產(chǎn)資料入股，村民到項目中做產(chǎn)業(yè)工人等合作方式，這樣不單可大大降低企業(yè)的開發(fā)成本，解決企業(yè)在開發(fā)過程中的一些難題，還能帶動村民致富，獲得村集體和村民的擁戴與支持，名利雙收何樂而不為呢?
 

死法十：不懂運營，自我陶醉而死;

建議：聘用專業(yè)運營團隊、托管運營或與專業(yè)運營機構(gòu)合作運營。

很多鄉(xiāng)村項目在開發(fā)之初，充滿熱情，然而越運營下去底氣越不足，多數(shù)以失敗而告終，為什么?很簡單，不懂運營。很多開發(fā)商看見別人鄉(xiāng)村項目開發(fā)的有模有樣，也想照搬照學(xué)，但做著做著就做不下去了，因為學(xué)到的只是皮毛，只是表象。深層次的運營學(xué)不到，沒有專業(yè)的運營團隊，控制不好成本、做不好營銷、缺乏持續(xù)穩(wěn)定的利潤回報，所以只能越運營越虧。

鄉(xiāng)村運營是一整套體系，既要有理念也要有方法。山合水易鄉(xiāng)村規(guī)劃認(rèn)為，沒有所謂千層不變的運營模式，只有長年積累的經(jīng)驗之談。有經(jīng)驗的運營團隊是項目成功的有力保證。作為沒有相關(guān)運營經(jīng)驗的開發(fā)商，一定要尋找專業(yè)鄉(xiāng)村運營團隊進(jìn)行合作，托管于運營團隊或者與運營機構(gòu)合作運營都是可以考慮的選擇。

另外，一定要在前期項目開展時就引入運營團隊，前置運營極為重要，有些開發(fā)商可能覺得運營應(yīng)該是后期項目落地后的工作，實則不然，運營團隊在前期的介入就是為了后期的落地實施打好基礎(chǔ)，避免出現(xiàn)脫離實際的項目，同時參與作好頂層設(shè)計工作，將項目的開發(fā)有條不紊地推進(jìn)下去。
 

綜上所述，山合水易鄉(xiāng)村規(guī)劃在多年來服務(wù)于鄉(xiāng)村開發(fā)的實踐中，總結(jié)了十條鄉(xiāng)村開發(fā)的大忌，并分別提出改善建議，望能給目前正奮戰(zhàn)在鄉(xiāng)村、或正準(zhǔn)備大舉進(jìn)軍鄉(xiāng)村的開發(fā)商們一點啟示。