在中西部地區(qū)和東部地區(qū)之間，經(jīng)濟(jì)發(fā)展的巨大差異決定了用地政策成為了平衡區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平的一個(gè)重要籌碼。如何根據(jù)不同區(qū)域的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平來(lái)創(chuàng)新差別化的土地政策?如何提高區(qū)域的產(chǎn)業(yè)承載能力和人口承載能力?如何將土地利用規(guī)劃、年度建設(shè)用地計(jì)劃與國(guó)家戰(zhàn)略進(jìn)行銜接?這是政府面臨的一個(gè)痛點(diǎn)。

一、存量用地挖潛的困局和利益分配模式設(shè)計(jì)

在存量用地方面的潛力挖掘方面，針對(duì)不同的存量用地有不同的挖潛策略。這方面，需要專業(yè)的規(guī)劃知識(shí)和運(yùn)營(yíng)知識(shí)。并且需要各部門對(duì)存量用地資源的協(xié)同整合。存量用地資源分散在一個(gè)區(qū)域的不同功能區(qū)，歸不同的部門所使用，碎片化的存量用地格局如何與系統(tǒng)化的項(xiàng)目策劃和區(qū)域發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行協(xié)調(diào)?這是地方政府和開發(fā)商、運(yùn)營(yíng)商共同面臨的痛點(diǎn)。

在存量用地的利益分配模式中，需要激勵(lì)土地使用權(quán)人的積極性，充分發(fā)揮他對(duì)土地經(jīng)營(yíng)的情感優(yōu)勢(shì)和在地文化優(yōu)勢(shì)，在符合總體規(guī)劃的原則下，鼓勵(lì)存量用地使用權(quán)人進(jìn)行土地的業(yè)態(tài)升級(jí)和功能升級(jí)，增加單位面積土地的產(chǎn)出。同時(shí)，在后期運(yùn)營(yíng)過(guò)程中，政府可以在流量導(dǎo)入方面給與支持，比如將政府會(huì)議地點(diǎn)放在農(nóng)民民宿中，幫助農(nóng)民的民宿打造人氣，確保在業(yè)態(tài)運(yùn)營(yíng)前期能夠?qū)崿F(xiàn)收支平衡。

二、增量用地的利用困局和利益分配模式設(shè)計(jì)

增量用地主要來(lái)自三個(gè)渠道，一個(gè)渠道是土地利用規(guī)劃，一個(gè)渠道是城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤，還有一個(gè)渠道是對(duì)荒地的開發(fā)。無(wú)論是哪個(gè)渠道，都會(huì)涉及到農(nóng)村集體建設(shè)用地的問(wèn)題，因?yàn)榇蟛糠中℃?zhèn)都處在城郊和鄉(xiāng)村地區(qū)。而農(nóng)村用地最敏感的就是利益分配。農(nóng)民如果分配的少了，不公平，分配得太多，用地成本又高，如何設(shè)計(jì)出既公平、又能夠調(diào)動(dòng)農(nóng)民積極性的分配機(jī)制?如何讓農(nóng)民在土地流轉(zhuǎn)和土地入股中獲得公平持續(xù)的回報(bào)?如何鼓勵(lì)農(nóng)民去積極開發(fā)荒地?這是增量用地利益分配的核心所在。當(dāng)然，有些文旅小鎮(zhèn)不在農(nóng)村，而是在城郊，其土地性質(zhì)是工業(yè)用地，在“工業(yè)+旅游”的語(yǔ)境下，可以對(duì)這類小鎮(zhèn)的工業(yè)用地進(jìn)行增量挖潛，將原有的廠房進(jìn)行改建或者對(duì)地下空間進(jìn)行擴(kuò)建，并發(fā)展文旅業(yè)態(tài)。政府在這個(gè)過(guò)程中可以免去企業(yè)的土地價(jià)款差額，以此來(lái)降低企業(yè)的運(yùn)營(yíng)成本，激勵(lì)企業(yè)進(jìn)行土地效能的提升和業(yè)態(tài)的改造。