國家政策促進(jìn)了養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展。此外，三四線城市的普通住宅市場疲軟，養(yǎng)老地產(chǎn)無疑已成為風(fēng)水之鄉(xiāng)，已成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)和下一個(gè)十億的發(fā)源地。

什么是養(yǎng)老地產(chǎn)?

養(yǎng)老地產(chǎn)，顧名思義，適合50歲或60歲以上，為行動不便的人提供的住宅地。
 

養(yǎng)老地產(chǎn)和商品房究竟有哪些區(qū)別?

一、功能

住房是指專門用于居住的住宅，包括別墅，公寓，員工宿舍和集體宿舍，員工單人宿舍和學(xué)生宿舍。功能要求比較簡單，主要是為了滿足人們的生活功能，為人們提供居住的空間，是人們休息的地方。養(yǎng)老地產(chǎn)所承擔(dān)的功能更為復(fù)雜。養(yǎng)老地產(chǎn)最常見的功能是為老年人的核心需求提供基礎(chǔ)設(shè)施，為中老年人提供醫(yī)療保健，醫(yī)療保健和康復(fù)服務(wù)，并承擔(dān)提供服務(wù)產(chǎn)品的功能，滿足老年人的多樣化需求。

同時(shí)養(yǎng)老地產(chǎn)還可以承載其他功能，例如餐飲功能、娛樂功能、休閑功能、商務(wù)功能等等，就因?yàn)轲B(yǎng)老地產(chǎn)的功能要求靈活多變，故導(dǎo)致對其的操控也就相對復(fù)雜。企業(yè)在選擇開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的時(shí)候，未必要建設(shè)一個(gè)“高大上”的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目，尤其是在三、四線城市，高端消費(fèi)客群有限、消費(fèi)力不足、觀念相對滯后。根據(jù)企業(yè)自身的資源稟賦，結(jié)合項(xiàng)目的區(qū)位、交通、特色等內(nèi)容，打造出具有特色的養(yǎng)老地產(chǎn)。這就要求你的項(xiàng)目其中有一個(gè)或者幾個(gè)核心功能是同區(qū)域內(nèi)其他企業(yè)無法比擬的，或者你設(shè)置了較高的行業(yè)準(zhǔn)入門檻。

二、客戶

住宅的目標(biāo)客戶通常分為兩類，一類是投資客戶，另一類是自用客戶。投資性客戶乃是依靠買后出租及房產(chǎn)升值獲利。自用客戶在購買后自行使用(無論是過渡性的還是永久性的).但養(yǎng)老地產(chǎn)的客戶則包括養(yǎng)老地產(chǎn)各功能板塊的投資商和運(yùn)營商，如養(yǎng)老運(yùn)營機(jī)構(gòu)、醫(yī)療運(yùn)營機(jī)構(gòu)、教育運(yùn)營機(jī)構(gòu)、餐飲運(yùn)營機(jī)構(gòu)、農(nóng)業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)、商業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)，還包括目標(biāo)消費(fèi)者(老人)及其子女三大類群體。根據(jù)年齡、身體狀況、可支配收入、家庭結(jié)構(gòu)等，將老年群體客戶分為老年保健客戶、醫(yī)療康復(fù)客戶、休閑娛樂客戶、度假旅游客戶、文化教育客戶、投資理財(cái)客戶等。

因此，在項(xiàng)目開發(fā)的早期階段，我們需要認(rèn)真研究市場，研究不同類型客戶群體的消費(fèi)特征，并根據(jù)客戶需求設(shè)計(jì)功能和業(yè)務(wù)布局。在項(xiàng)目運(yùn)營和管理的后期階段，有必要為特定客戶群體提供有針對性的服務(wù)產(chǎn)品和差異化服務(wù)，包括如何處理老人與子女之間的關(guān)系，以及如何處理投資者收益的問題?？蛻羧后w的巨大差異需要后期運(yùn)營團(tuán)隊(duì)的服務(wù)效率和服務(wù)意識，這不同于普通住房提供的一次性銷售和物業(yè)服務(wù)，可以想象養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展和運(yùn)營難度。

三、操作性

從房地產(chǎn)開發(fā)的角度來看，養(yǎng)老地產(chǎn)經(jīng)營的復(fù)雜性可以從客戶之間的差異中看出。對于住宅來說，開發(fā)商基本上會在房子出售就萬事大吉了，房子的使用價(jià)值將開始反映在消費(fèi)者手中。但是，養(yǎng)老地產(chǎn)在出售或租賃后不能直接消費(fèi)。目前，養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目在一定程度上沒有使用價(jià)值。需要組建各板塊的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)才能服務(wù)于老人，養(yǎng)老地產(chǎn)的“軟硬結(jié)合”在老人身上的價(jià)值才得以體現(xiàn)。

養(yǎng)老運(yùn)營團(tuán)隊(duì)持續(xù)提供高品質(zhì)的服務(wù)能力是養(yǎng)老地產(chǎn)的生死環(huán)節(jié)，對于開發(fā)商來說，項(xiàng)目開發(fā)的每一個(gè)環(huán)節(jié)稍有不甚，便會將養(yǎng)老地產(chǎn)帶入萬劫不覆的深淵，另外，從不同功能部分的資源整合能力的角度來看，它更復(fù)雜。比如如何引進(jìn)醫(yī)院?引進(jìn)哪一類型的醫(yī)院，綜合，?？?，特色，這些問題需要在項(xiàng)目開發(fā)之前做好準(zhǔn)備，在開始之前要考慮清楚。

四、對建筑、裝修要求

普通住宅對建筑業(yè)的要求相對簡單，可以滿足居住、停車、步行、安全等功能。樓層高度、荷載等要求不高，標(biāo)準(zhǔn)很成熟。但養(yǎng)老地產(chǎn)對建筑的樓層、坡度、通道寬度、扶手、消防、房間面積、風(fēng)雨連廊、無障礙設(shè)施、適老化設(shè)計(jì)、醫(yī)用電梯等都有很細(xì)致的要求，任何一點(diǎn)差池都有可能大大增加項(xiàng)目開發(fā)成本。

從裝修的角度來說，在前期設(shè)計(jì)的時(shí)候需要從后期運(yùn)營的實(shí)際出發(fā)，以老年人的安全性、實(shí)用性、舒適性為主體，符合后期運(yùn)營效率的理念，比如開關(guān)按鈕便于輪椅觸及，門牌有趣味性方便老人記憶，適當(dāng)降低洗手臺高度，衛(wèi)生間各類潔具設(shè)置扶手，浴室布局考慮護(hù)理人員陪同空間，室內(nèi)主要交通路線有足下燈，墻體做鈍角處理，地板注意防滑，使用不同的色塊來區(qū)分功能區(qū)等，需要考慮到的細(xì)節(jié)很多，建議開發(fā)企業(yè)可以參觀國內(nèi)一些硬件不錯(cuò)的項(xiàng)目，比泰康燕園、如萬科隨園嘉樹、綠城烏鎮(zhèn)雅園、上海第三福利院等，這些項(xiàng)目在建筑、裝修風(fēng)格上都是下足了功夫。
 

五、銷售(持有)模式

住宅的銷售模式較養(yǎng)老地產(chǎn)而言模式較為簡單，通常為直接銷售，買賣兩清。然而，養(yǎng)老地產(chǎn)的形式是多種多樣的，一般分為兩類。

第一類、銷售+持有模式：

銷售+持有模式的項(xiàng)目通常包括住宅、老年公寓、養(yǎng)護(hù)院(護(hù)理院)三部分。

住宅(包括普通公寓和別墅)用于銷售，是收回資金和支持持有財(cái)產(chǎn)的主要來源;

老年公寓嵌入在普通的老年社區(qū)，可以出租出售。養(yǎng)護(hù)院主要接收無法自理的老人，并持有經(jīng)營的物業(yè)。同時(shí)推動住宅樓宇的銷售，增加產(chǎn)品的豐富性。

第二類、全部持有模式：

持有型養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)仍在經(jīng)營者手里，出售的是使用權(quán)。持有型養(yǎng)老地產(chǎn)有三種常見模式：押金制度、會員制度和保單捆綁制。

押金制是指老年人先繳納一筆押金，然后每月支付租金，押金最后返還。由于這種模式前期能夠回籠的資金很少，因此多見于城市中心和成熟社區(qū)聚集區(qū)的小型養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。

大型養(yǎng)老社區(qū)通常選擇會員制，入住者前期繳納幾十萬到上百萬之的會費(fèi)，這部分收入一般可以回收住宅的建設(shè)成本;然后根據(jù)所住房型，每年繳納幾萬元的管理費(fèi)，這部分收入是主要利潤來源。它之所以受到國內(nèi)企業(yè)的青睞，是因?yàn)樗苁雇顿Y企業(yè)在項(xiàng)目運(yùn)營初期收回大部分資金，從而有效地緩解資金壓力。

保單捆綁制則是指入住的養(yǎng)老項(xiàng)目與壽險(xiǎn)公司的保單掛鉤，投保者在購買保險(xiǎn)計(jì)劃的同時(shí)獲得入住養(yǎng)老社區(qū)的權(quán)利。根據(jù)目標(biāo)客戶的不同，保費(fèi)門檻從幾十萬到數(shù)百萬不等。到期后，客戶可以選擇現(xiàn)金支付或直接支付租金。據(jù)報(bào)道，泰康人壽、新華人壽、中中人壽均為保險(xiǎn)產(chǎn)品關(guān)聯(lián)養(yǎng)老社區(qū)，但后期經(jīng)營管理和高空置率成為這些企業(yè)面臨的難題。

六、投資回報(bào)形式

對開發(fā)商而言，養(yǎng)老地產(chǎn)的投資回報(bào)有四種形式：一種是一次性銷售利潤，另一種是后期持續(xù)經(jīng)營的收益，第三種是房地產(chǎn)的增值，四是資本市場的回報(bào)(尚未出現(xiàn))。普通住宅的投資回報(bào)形式主要通過銷售實(shí)現(xiàn)。銷售只能收回短期資金或解決開發(fā)商后續(xù)開發(fā)的資金問題，而營業(yè)收入和物業(yè)增值是養(yǎng)老地產(chǎn)投資回報(bào)的最重要形式。

因?yàn)榉康禺a(chǎn)持有量每年都在增加，營業(yè)收入相對穩(wěn)定。因此，養(yǎng)老地產(chǎn)的實(shí)際價(jià)值不是出售，而是獲得長期營業(yè)收入和房地產(chǎn)增值，以及未來資本市場的收益。

目前，國內(nèi)多數(shù)開發(fā)商做養(yǎng)老地產(chǎn)還在沿用住宅開發(fā)思路，這是不可取的，走彎路，花冤枉錢。由于養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目與住宅項(xiàng)目在許多實(shí)際的開發(fā)經(jīng)營模式上存在本質(zhì)區(qū)別，主要體現(xiàn)在消費(fèi)市場調(diào)研分析、開發(fā)周期控制、定價(jià)策略、物業(yè)配套等方面。而且住宅開發(fā)與養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)在經(jīng)濟(jì)效益上也有著本質(zhì)的區(qū)別，住宅的未來經(jīng)濟(jì)利潤可使用普通會計(jì)利潤來預(yù)算，而養(yǎng)老地產(chǎn)如果不使用經(jīng)濟(jì)利潤來預(yù)算，將難以實(shí)現(xiàn)利潤最大化。