田園綜合體是去年中央一號文件提出的概念，其本質(zhì)上是三產(chǎn)融合體和鄉(xiāng)村復(fù)合體，通過資源聚合、功能整合和要素融合，使得城與鄉(xiāng)、工與農(nóng)元素在田園綜合體中相得益彰。但目前田園綜合體的建設(shè)基本上大同小異，模式千篇一律，遍地開花。

當(dāng)前，一些地方的鄉(xiāng)、村舉債搞建設(shè)或大拆大建、盲目鋪攤子的，普遍存在以下通?。?/span>

1、產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。比如，自采摘火了以后，大部分休閑農(nóng)場或田園綜合體就都推出采摘。獼猴桃行情好，果農(nóng)就都種起了獼猴桃，結(jié)果可想而知。

2、缺乏產(chǎn)業(yè)化整合。 產(chǎn)業(yè)化經(jīng)營就是實行農(nóng)業(yè)企業(yè)化運作,采取種養(yǎng)加、產(chǎn)供銷、農(nóng)工貿(mào)一體化方式,實現(xiàn)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的規(guī)?；?、集約化和效率化,最終達成農(nóng)業(yè)增產(chǎn)和農(nóng)民增收的效果。而我們目前的田園綜合體，恰恰缺乏產(chǎn)業(yè)的整合，會生產(chǎn)的不會賣，會賣的不會生產(chǎn)，某種程度上在生產(chǎn)-加工-銷售體系就脫節(jié)了。

3、后期運營能力不足。做田園綜合體，至少需要運營三大板塊：農(nóng)業(yè)、旅游、地產(chǎn)。田園綜合體的競爭歸結(jié)與人才的競爭，莊園缺乏專業(yè)運營人才就導(dǎo)致后期的運營無法跟上，造成極大的損失。

因此對于田園綜合體項目來說，決定其成敗的關(guān)鍵在于以下五個點：

一、選址條件

1.自然條件

開發(fā)地的自然生態(tài)條件要優(yōu)良，有山、有水、有田，或者兼具其中之二，自然環(huán)境要極致。有山、有水是要求好的環(huán)境氛圍，便于旅游活動的展開;有田是提供農(nóng)業(yè)生產(chǎn)及農(nóng)業(yè)休閑活動的場所。

2.基礎(chǔ)設(shè)施

開發(fā)地要有便捷的交通，較好的通達性，完備的環(huán)衛(wèi)、電力等基礎(chǔ)設(shè)施，滿足消費者的度假需求以及休閑農(nóng)產(chǎn)的生產(chǎn)、研發(fā)、銷售。

3.產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)

農(nóng)業(yè)基礎(chǔ)優(yōu)越，具有特色，可拓展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，培育現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展新動能;

經(jīng)濟發(fā)展條件優(yōu)越，可利用經(jīng)濟優(yōu)勢發(fā)展“旅游+”，帶動農(nóng)業(yè)發(fā)展。

4.社會條件

巨大的田園鄉(xiāng)村旅游消費市場;開發(fā)地居民優(yōu)良的素養(yǎng)、精神風(fēng)貌及服務(wù)意識等等，都有利于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)休閑、農(nóng)業(yè)創(chuàng)意、田園休閑度假等項目業(yè)態(tài)的加載。

二、規(guī)劃原則

1.創(chuàng)新性

田園綜合體包含多元產(chǎn)業(yè)，規(guī)劃要創(chuàng)新性的滿足各個產(chǎn)業(yè)的功能要求，讓各個產(chǎn)業(yè)在規(guī)劃布局中合理展開;從田園旅游者的消費需求出發(fā)，創(chuàng)新合理的布局各個功能片區(qū)，以滿足日益更新的市場需求。

2.主題性

文化是旅游的靈魂，對于田園綜合體亦然，其規(guī)劃要考慮布局的文化性、主題性;可以從生態(tài)、地域文化、風(fēng)俗民情、地方特色節(jié)慶中找尋文化的主題。在文化引領(lǐng)下的規(guī)劃布局，更能迎合市場及時代的需求。

3.生態(tài)性

任何的旅游開發(fā)都離不開生態(tài)的基底，生態(tài)為先的規(guī)劃理念也是田園綜合體規(guī)劃要著重考慮的要點之一。

4.特色性

田園綜合體落地在某一個地方，必須要與當(dāng)?shù)氐奶厣嘟Y(jié)合，地方特色性是區(qū)別于其他同類型項目業(yè)態(tài)的最大競爭力。

三、規(guī)劃布局

1.農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)

農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)片區(qū)是大的田園景觀背景區(qū)，也是展開農(nóng)業(yè)耕作、農(nóng)業(yè)休閑的承載區(qū)。規(guī)劃布局要做到三件事：

滿足現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)園功能要求;

預(yù)留休閑農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)的活動空間;

配備CSA(社區(qū)支持農(nóng)業(yè))的菜園(菜田)空間。

2.文旅產(chǎn)業(yè)片區(qū)

文旅產(chǎn)業(yè)片區(qū)要考慮功能配搭、規(guī)模配搭、空間配搭，以多樣的業(yè)態(tài)規(guī)劃形成旅游度假目的地;加載豐富的文化生活內(nèi)容，打造符合自然生態(tài)型的旅游產(chǎn)品以及度假產(chǎn)品的組合：

擁有田園游樂片區(qū);具有休閑度假功能;設(shè)置鄉(xiāng)村文創(chuàng)空間;

3.地產(chǎn)及村舍片區(qū)

尊重原有的村落風(fēng)貌，打造村落肌理，近似于還原一個“本來”的村子，同時需要布局管理和服務(wù)區(qū)塊，構(gòu)建完整的村舍服務(wù)功能：

設(shè)置居住組團，構(gòu)建城鎮(zhèn)化的核心基礎(chǔ);

建設(shè)社區(qū)配套設(shè)施，形成了產(chǎn)城一體化的公共配套網(wǎng)絡(luò);

四、新業(yè)態(tài)的IP智造

田園綜合體的活力發(fā)展，需要農(nóng)業(yè)文化旅游的整體推進，利用“旅游+”模式發(fā)展新業(yè)態(tài)，可推進產(chǎn)業(yè)融合，實現(xiàn)田園綜合體的可持續(xù)發(fā)展。傳統(tǒng)休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)品經(jīng)過IP智造可塑造成具有龐大市場占有率及永續(xù)市場競爭力的強大“品牌” 。

五、土地綜合開發(fā)利用

農(nóng)村土地利用價值較低，存在較多問題，隨著田園綜合體的建設(shè)，鄉(xiāng)村土地也將有更大的改革空間。