田園綜合體是集現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑旅游、田園社區(qū)為一體的“農(nóng)業(yè)+文創(chuàng)+新農(nóng)村”型的美麗鄉(xiāng)村項目的創(chuàng)新開發(fā)模式，是一種一二三產(chǎn)業(yè)的深度融合綜合發(fā)展模式。田園綜合體的開發(fā)一方面應(yīng)注重美麗鄉(xiāng)村風貌建設(shè)，另一方面，也應(yīng)當以產(chǎn)業(yè)發(fā)展為基礎(chǔ)，衍射泛農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈，拓寬鄉(xiāng)野空間的多功能性，實現(xiàn)鄉(xiāng)野田園中生產(chǎn)、生活、生態(tài)的有機統(tǒng)一。

自田園綜合體提出后，河北、山西等全國18個省份陸續(xù)開展了田園綜合體建設(shè)試點。田園綜合體項目一度成為資本涉農(nóng)項目的首選方案，因而田園到底如何運營?各類不同區(qū)域適合打造何種項目?項目開發(fā)如何盈利?本文為您系統(tǒng)梳理田園綜合體的主要運營模式和五大誤區(qū)。

田園綜合體的投資運營模式

1、片區(qū)開發(fā)模式

堅持以政府投入為主進行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，引導(dǎo)農(nóng)民根據(jù)市場需求結(jié)合當?shù)貎?yōu)勢，集中連片開發(fā)現(xiàn)代觀光農(nóng)業(yè)及各種農(nóng)業(yè)休閑觀光項目，供城市居民到農(nóng)業(yè)觀光園區(qū)參觀、休閑與娛樂。

2、產(chǎn)業(yè)帶動模式

休閑農(nóng)園首先生產(chǎn)特色農(nóng)產(chǎn)品，形成自己的品牌。然后通過休閑農(nóng)業(yè)這個平臺，吸引城市消費者來購買，從而拉動產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。在這類園區(qū)中，游客除了餐飲旅游，還會帶回土特產(chǎn)品。

3、科普教育模式

主要類型有農(nóng)業(yè)科技教育基地、觀光體閑教育、少兒教育農(nóng)業(yè)基地、農(nóng)業(yè)博覽園。如農(nóng)業(yè)科技園區(qū)作為聯(lián)結(jié)科教單位科研成果與生產(chǎn)實際的重要紐帶，為農(nóng)業(yè)科技成果的展示和產(chǎn)業(yè)孵化提供了實現(xiàn)的舞臺。

4、民俗風情旅游模式

民俗風情旅游模式即以農(nóng)村風土人情、民俗文化為旅游吸引物，充分突出農(nóng)耕文化、鄉(xiāng)土文化和民俗文化特色，開發(fā)農(nóng)耕展示、民間技藝、時令民俗、節(jié)慶活動、民間歌舞等休閑旅游活動，增加鄉(xiāng)村旅游的文化內(nèi)涵。主要類型有農(nóng)耕文化型、民俗文化型、鄉(xiāng)土文化型、民族文化型。

5、田園養(yǎng)老模式

隨著鄉(xiāng)村旅游的火熱及我國老齡化情況日益嚴重，鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老度假成為一種新的養(yǎng)老模式。鄉(xiāng)村田園養(yǎng)老以農(nóng)業(yè)休閑為主體，利用鄉(xiāng)村特殊的自然養(yǎng)生條件及富有鄉(xiāng)韻、利于康復(fù)身心的人文環(huán)境，與生態(tài)休閑、農(nóng)業(yè)旅游、森林度假等相結(jié)合，開創(chuàng)出一種集田園生態(tài)休閑、鄉(xiāng)村健康飲食養(yǎng)生、農(nóng)耕勞作體驗、鄉(xiāng)村社區(qū)生活于一體的新型養(yǎng)老模式。

6、休閑農(nóng)場或觀光農(nóng)園模式

隨著城市進程的加快和城市居民生活水平的提高。城市居民已不滿足于簡單的逛公園休閑方式，而是尋求一些回歸自然、返樸歸真的生活方式。利用節(jié)假日到郊區(qū)去體驗現(xiàn)代農(nóng)業(yè)的風貌、參與農(nóng)業(yè)勞作和進行垂釣、休閑娛樂等現(xiàn)實需求，對農(nóng)業(yè)觀光和休閑的社會需求日益上升，使我國眾多農(nóng)業(yè)科技園區(qū)由單一的生產(chǎn)示范功能，逐漸轉(zhuǎn)變?yōu)榧嬗行蓍e和觀光等多項功能的農(nóng)業(yè)園區(qū)。

“田園綜合體”運營的五大誤區(qū)

無論國家財政資金還是投資人的錢，每一分錢都來之不易，要珍惜，不要任性蠻干。要不了多久，百分之七八十的“田園綜合體”項目必死無疑，無論是國家的扶持資金還是民間的私人資本，都會滲透到大地里無影無蹤。產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟學(xué)家江濡山認為這類“田園綜合體”項目有五個誤區(qū)：

一是缺乏合理的“產(chǎn)業(yè)植入模式”。

很多投資人很任性，單靠個人情懷玩?zhèn)€性，盈利模式不清晰，對于如何植入適宜的產(chǎn)業(yè)項目和完善產(chǎn)業(yè)落地條件，全然不懂，結(jié)果做成夾生飯，欲丟不忍再投無力。

二是沒有產(chǎn)業(yè)融合條件，生搬硬套地要把一二三產(chǎn)業(yè)融合到一起。

很多所謂的三產(chǎn)融合，不過是“形而上”的貌合神離，既缺乏有效的“消費流”導(dǎo)入渠道，更沒有客戶體驗價值。供給與需求嚴重錯位。很多投資人愚昧到把自己個人的消費喜好和臆想，作為投資經(jīng)營的理念，全然不顧市場自身的規(guī)律。

三是缺乏嚴肅的消費鏈設(shè)計和基于消費心理的消費環(huán)境營造。

雖然不少投資人是基于“田園風光”打旅游牌，但是“缺乏消費鏈設(shè)計和消費環(huán)境營造”，而且中國多數(shù)投資人壓根兒就不懂“消費鏈設(shè)計”是怎么回事，明顯缺乏有參與國際休閑旅游類項目消費鏈設(shè)計經(jīng)驗的專家，只是靠個人喜好做單體設(shè)計的人太多，各種單體設(shè)計之間缺乏“融合度”。因此，不少項目死在偽劣的規(guī)劃上。產(chǎn)業(yè)類別的規(guī)劃布局和資源配置，必須建立在商業(yè)環(huán)境分析及區(qū)域全案商業(yè)策劃及落地方案的基礎(chǔ)上，離開商業(yè)可行性謀劃的經(jīng)濟類規(guī)劃，不但毫無意義，而且是投資陷阱。

四是缺乏合格的投資運營主體。

謀劃田園綜合體項目，應(yīng)當清醒認識到：一方面，農(nóng)村生產(chǎn)力水平太低，農(nóng)民中能脫穎而出有投運能力的優(yōu)秀農(nóng)民畢竟非常稀少;另一方面，城市產(chǎn)業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)力量進入農(nóng)村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。因此，田園綜合體項目普遍缺乏職業(yè)化的投資運營主體。如果沒有合格的投資運營主體，任何投資幾乎是在玩“打水漂”游戲。

五是以投機心態(tài)騙國家補貼者大有人在。

不少有這種動機的人，壓根兒就不打算“玩真的”，有些人一旦拿到政府扶持資金，就立即找退路，人為“休克”項目，他們知道“玩真的”很難掙到錢。

若要真正把中央關(guān)于建設(shè)美麗鄉(xiāng)村、打造田園綜合體的方針政策落到實處，玩得風生水起，應(yīng)高度重視并著力解決好以下四個問題：

一是必須有合格的投資運營主體。

這是大前提，如果沒有合格的投運主體，政府不應(yīng)該盲目立項和給予投資扶持。

二是要選定好項目所在地。

核心“消費流”群體到達項目所在地的自駕車時間，應(yīng)當在20-60分鐘以內(nèi);項目運營，首先要設(shè)法滿足這個半徑范圍內(nèi)的有效消費群體的需求。這樣的位置，可以保障每周7天都會有適宜的消費者。不要動輒就想吸引國內(nèi)外中高收入群體。

三是有接地氣且可落地的“消費鏈”設(shè)計。

消費鏈設(shè)計的核心是適合消費者需求結(jié)構(gòu)的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)成的消費時間鏈。也就是說，如果一個項目的消費鏈設(shè)計為5小時，那么5小時的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)是否合理，非常重要，這是有一定商業(yè)策劃經(jīng)驗的機構(gòu)干的活。

四是有與資源結(jié)構(gòu)和空間商業(yè)環(huán)境相吻合的“產(chǎn)業(yè)植入模式”。

田園綜合體的核心在于“綜合體”，在于三產(chǎn)業(yè)態(tài)的深度融合;若農(nóng)產(chǎn)品收入占比超過總收入的35%，要想盈利都很困難。“田園”是消費環(huán)境，“綜合體”是盈利主體。好的田園綜合體項目中，除了農(nóng)產(chǎn)品直銷外的其他多元商業(yè)業(yè)態(tài)的收入，應(yīng)占到總收入的65%-70%。如果一個投資額度超過300萬，就必須做靠譜可行的全案商業(yè)策劃和合理的建設(shè)布局，核心思路是：基于消費鏈植入產(chǎn)業(yè)項目，并完善項目落地條件。

如果不具備這上面四個條件的其中一個，要做成功都很難。

好項目用在空間商業(yè)環(huán)境分析、產(chǎn)業(yè)植入謀劃、消費鏈及休閑產(chǎn)品設(shè)計、商業(yè)策劃及規(guī)劃設(shè)計的時間，比整個項目建設(shè)工期還要長。

現(xiàn)在大家有個誤區(qū)：沒有把“田園綜合體”當做一個商業(yè)化水準較高的項目來對待，忽視商業(yè)層面的謀劃和策劃，而是讓搞綠化環(huán)境設(shè)計的或者房屋建筑設(shè)計的機構(gòu)，做一個很漂亮的東西，結(jié)果做成了一個個漂亮的“夾生飯”。