近年，在城郊拿上百畝、千畝甚至萬畝土地，做田園綜合體綜合開發(fā)、休閑農業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等大休閑觀光類項目的熱潮漸起。這些項目往往需要與政府和村集體聯(lián)系起來。一般來說，政府會要求制定計劃，這是有意投資者與政府和村莊集體談判之間重要的談判籌碼。
 

當前社會處在一個思維覺醒的時代，工業(yè)4.0、互聯(lián)網+、90后登場、老齡化社會等等代表未來趨勢的跨界融合，是農業(yè)升級的必然方向。

在這個快速變革的時代，休閑農業(yè)不是拼體力，而是拼思維、拼資源、拼品牌、拼情懷、拼生活方式。這些統(tǒng)籌而言就是需要創(chuàng)意。

田園綜合體綜合開發(fā)規(guī)劃是連接資本、政府、民眾和市場的魔法師，從選址、立項、設計、建設，策劃師和規(guī)劃師在休閑農業(yè)里所能起到的作用非常關鍵。

但也有許多類型的規(guī)劃，如概念規(guī)劃、總體規(guī)劃、監(jiān)管詳細規(guī)劃和建設性詳細規(guī)劃。在這個循環(huán)中我們應該做什么樣的計劃?

在發(fā)展的早期階段，有些人有意占用土地，有些已經有一些擴張，有些已經與集團談判但需要與上級政府對接。.....

一般投資者首次進入旅游業(yè)。他們一般不太擅長規(guī)劃，所以會混淆。他們經常亂花錢，有時會被別有用心的計劃單位領導。在土地都還沒有完全落定的情況下，做出了一套從總規(guī)到控規(guī)到修規(guī)的系列成果，實際上并沒有用。
 

田園綜合體綜合開發(fā)發(fā)展初期最重要的任務是什么，田園綜合體概念性規(guī)劃如何做?

一是通過規(guī)劃可以賺錢、給當地帶來就業(yè)、給地區(qū)帶來名氣、為領導人創(chuàng)造政治成就的產業(yè)，制定好的藍圖，同時也讓投資者有信心簽署土地協(xié)議或擴大土地協(xié)議。

二是根據這一發(fā)展前景進一步獲得政府對投資者的相應政策支持，包括建設用地指標和相關政策補貼。

這個階段最合適的規(guī)劃就是概念性規(guī)劃!

需要說明：概念規(guī)劃是在借鑒西方國家先進經驗上，適應市場化需求應運而生的。概規(guī)不是法定規(guī)劃，在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中沒有相應的法律地位。

概念規(guī)劃實際上是一個不確定對象的實現，它將多個利益相關者的關注與未來的計劃結合起來，并以圖形的形式呈現這樣一個計劃。這個計劃是用來協(xié)調各方利益的。當事人的請求達到或趨于一致。最后，達成了限制各種利益之間關系的合同。

概念規(guī)劃是協(xié)議開發(fā)初期多個利益相關者的相對經濟行為。由于要進行多次的溝通匯報，概念性規(guī)劃一般采用ppt的方式來表現。

那么田園綜合體概念性規(guī)劃的主要內容是什么?它和休閑農業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃的區(qū)別在哪里?
 

可以這樣認為：田園綜合體概念性規(guī)劃就是園區(qū)規(guī)劃總規(guī)簡化版+重點項目的意向性設計。一般規(guī)則的簡化版本是指該地區(qū)的開發(fā)環(huán)境，開發(fā)方向，空間布局，核心產業(yè)項目和商業(yè)模式運營。省略了整體規(guī)劃中的基礎設施規(guī)劃，防震減災規(guī)劃，文化安全規(guī)劃和保障規(guī)劃。

意向性設計主要用于休閑旅游，鄉(xiāng)村旅游等文化旅游產業(yè)項目。

獨特比例的景觀小道、創(chuàng)意休閑商務項目、高端房地產景觀，以及一些有趣的娛樂項目的“能見度”要求有一定的表達意圖。

這些設計不能被提煉來取代后期真正的修改規(guī)則和建筑景觀設計，更多的是為了突出創(chuàng)意效果，所以被稱為意向性設計。這種意向設計主要是對核心產業(yè)項目的可視化解釋說明。

概念規(guī)劃可以完美地呈現出投資者對擬議開發(fā)區(qū)塊的想法，這有利于政府和鄉(xiāng)村團體了解投資者的意圖。

對于投資者來說，前期的概念規(guī)劃達到了征地或擴建的目的，得到各方的認可，節(jié)省了時間和金錢。

由于概念規(guī)劃一般不需要經過項目的評估和建立過程，因此節(jié)省了時間，成本也比一般規(guī)定+詳細規(guī)定低得多。田園綜合體綜合開發(fā)在概念規(guī)劃之后，一般不需要做總體規(guī)劃，但必須做重要節(jié)點建設的詳細規(guī)劃。