田園綜合體作為休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游的創(chuàng)新業(yè)態(tài)，是城鄉(xiāng)一體化發(fā)展、農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革的一種新模式和新路徑。田園綜合體的綜合開發(fā)與建設(shè)用地密不可分，也是很多建設(shè)者們的關(guān)注焦點(diǎn)，可以說，解決土地問題是建設(shè)田園綜合體成功的關(guān)鍵。

然而，面對(duì)國(guó)家嚴(yán)格的用地把控制度，在田園綜合體打造過程中，應(yīng)當(dāng)如何破解農(nóng)業(yè)用地問題?拿什么地?該怎樣拿地?
 

一、可以開發(fā)田園綜合體的土地類型

1.農(nóng)村集體建設(shè)用地

指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地，鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設(shè)用地是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經(jīng)濟(jì)組織和農(nóng)村個(gè)人投資或集資，進(jìn)行各項(xiàng)非農(nóng)業(yè)建設(shè)所使用的土地，主要包括：鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村公益事業(yè)用地、公共設(shè)施用地、農(nóng)村居民住宅用地。

2.農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地

農(nóng)業(yè)部等部門《關(guān)于積極開發(fā)農(nóng)業(yè)多種功能大力促進(jìn)休閑農(nóng)業(yè)發(fā)展的通知》中明確規(guī)定支持農(nóng)民發(fā)展農(nóng)家樂，閑置宅基地整理結(jié)余的建設(shè)用地可用于休閑農(nóng)業(yè)，因此在進(jìn)行休閑農(nóng)業(yè)開發(fā)建設(shè)中要充分利用農(nóng)民自有住宅、閑置宅基地。

3.四荒地

主要包括：依法歸我國(guó)農(nóng)民集體使用的“四荒地”，農(nóng)民集體經(jīng)濟(jì)組織所有的“四荒地”。

具體指：荒山、荒溝、荒丘、荒灘等未利用的土地，屬于現(xiàn)行經(jīng)濟(jì)環(huán)境中未得到充分、合理、有效利用的土地。

使用期限：“四荒”使用權(quán)承包、租賃或拍賣的期限最長(zhǎng)不得超過50年。

4.城鄉(xiāng)建設(shè)用地增減掛鉤

指什么：指休閑農(nóng)業(yè)項(xiàng)目建設(shè)確有必要占用耕地時(shí)先行在異地墾地，數(shù)量和質(zhì)量驗(yàn)收合格后，再用作建設(shè)用地。

轉(zhuǎn)換方式，具體政策通過制定相應(yīng)的法規(guī)來規(guī)范。如：

數(shù)量上——異地墾地與當(dāng)?shù)卣嫉孛娣e之比，可根據(jù)不同情況，分別為3倍、4倍、5倍。

質(zhì)量上——保證新墾地總產(chǎn)量大于所占地原產(chǎn)量。

異地可以是本鄉(xiāng)鎮(zhèn)、本區(qū)縣，經(jīng)國(guó)家相關(guān)主管部門批準(zhǔn)也可跨省區(qū)實(shí)施。這應(yīng)該是既保證18億畝耕地只增不減，又保證必要的建設(shè)用地供應(yīng)。當(dāng)然還有許多具體政策要進(jìn)一步研究，比如墾地與生態(tài)保護(hù)的問題、操作中的管理監(jiān)督問題等。

5.其他方式

《國(guó)務(wù)院辦公廳關(guān)于推進(jìn)農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展的指導(dǎo)意見》(國(guó)辦發(fā)[2015]93號(hào))提出，對(duì)社會(huì)資本投資建設(shè)連片面積達(dá)到一定規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田、生態(tài)公益林等，允許在符合土地管理法律法規(guī)和土地利用總體規(guī)劃、依法辦理建設(shè)用地審批手續(xù)、堅(jiān)持節(jié)約集約用地的前提下，利用一定比例的土地開展觀光和休閑度假旅游、加工流通等經(jīng)營(yíng)活動(dòng)。
 

二、田園綜合體拿地可能會(huì)步入哪些誤區(qū)?

1.無址可選也要選

有時(shí)候，土地并不像普通商品，有充分的選擇空間。在選址的過程中，土地往往獨(dú)此一家，讓你別無其他選擇。例如，家鄉(xiāng)有限的土地資源，而作為開發(fā)者，又急切的想去做，以至于無址可選的時(shí)候也要去選。這種選址方式最終效果不理想。

2.有地就先拿下再說

田園綜合體，許多人對(duì)此并沒有深刻的見解，在沒有做好充分的休閑農(nóng)業(yè)規(guī)劃前，就匆匆決定，先拿下再說，到手之后再去為它量身定做合適的衣服。至于效果很難保障，就存在較大風(fēng)險(xiǎn)。

3.跟著感覺走

做農(nóng)業(yè)、田園類項(xiàng)目不能跟著感覺走，要了解土地如何開發(fā)與利用，還要對(duì)未來的發(fā)展有遠(yuǎn)見，尤其是目標(biāo)客戶及將來市場(chǎng)情況的判斷，還要有項(xiàng)目與市場(chǎng)的對(duì)接手段。唯有具備這些，才不至于陷入誤區(qū)。

過去，我們通過臨時(shí)用房、設(shè)施農(nóng)用地、架空建筑、可移動(dòng)設(shè)施等方式，利用政策彈性空間打“擦邊球”，為田園綜合體項(xiàng)目爭(zhēng)取建設(shè)可能性，這些方法也曾受政府默許甚至認(rèn)可，也曾開發(fā)出了深受諸多旅游者喜愛的休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)品。

然而，在愈發(fā)嚴(yán)格的土地管理制度下，未來田園綜合體項(xiàng)目在建設(shè)開發(fā)時(shí)，一定要嚴(yán)格按照用地規(guī)劃拿地用地，才能保證項(xiàng)目真正的可實(shí)施性。找準(zhǔn)項(xiàng)目用地性質(zhì)，看好土地利用規(guī)劃圖和土地使用生態(tài)紅線保護(hù)圖，通過正規(guī)渠道，立項(xiàng)審批申請(qǐng)建設(shè)用地，是未來田園綜合體項(xiàng)目建設(shè)拿地用地的最佳方式。

北京山合水易規(guī)劃設(shè)計(jì)院是國(guó)內(nèi)資深的旅游規(guī)劃設(shè)計(jì)公司，甲級(jí)旅游規(guī)劃資質(zhì)單位，致力于休閑農(nóng)業(yè)，鄉(xiāng)村振興，鄉(xiāng)村旅游，特色小鎮(zhèn)，田園綜合體，全域旅游等旅游休閑項(xiàng)目的創(chuàng)意策劃，規(guī)劃設(shè)計(jì)，建筑景觀設(shè)計(jì)等領(lǐng)域。