如今，休閑農(nóng)業(yè)的發(fā)展已成燎原之勢，細(xì)分定位的主題農(nóng)莊更是不斷涌現(xiàn)。

但是，由于農(nóng)莊選址分散，諸如基礎(chǔ)建設(shè)投入大、無效重復(fù)配套耗費(fèi)高、推廣困難等弊端難以克服。不僅農(nóng)莊投資者壓力巨大，缺乏互補(bǔ)性的業(yè)態(tài)豐富度，也讓消費(fèi)者的休閑體驗大打折扣。

未來，類似于Shopping Mall一般，集中了休閑農(nóng)業(yè)多種業(yè)態(tài)，能夠讓消費(fèi)者一站式享受360度休閑體驗的農(nóng)莊小鎮(zhèn)，或?qū)⒊蔀樾袠I(yè)新趨勢。

發(fā)端于上世紀(jì)50年代Shopping Mall，如今已成為歐美國家主流零售業(yè)態(tài)，銷售額占據(jù)社會消費(fèi)品總額的一半左右。

最初，Shopping Mall在我國大多出現(xiàn)在市區(qū)范圍內(nèi)。但隨著汽車家庭化和住宅郊區(qū)化，規(guī)模更大、業(yè)態(tài)更豐富的Shopping Mall 開始以“商業(yè)小鎮(zhèn)”的型態(tài)開始出現(xiàn)在都市郊區(qū)。

這其實和都市人忙碌的生活節(jié)奏緊密相關(guān)。對于職場人而言，剛需之外的單純購物已無太大吸引力，他們更需要在工作之余尋找到一個放松空間和休閑方式。在歐洲，足夠的咖啡吧、一個電影院，就能吸引許多人在Shopping Mall停留一整天。

如果說室內(nèi)的綜合休閑業(yè)態(tài)都能成為都市寵兒，那么在崇尚戶外大自然的今天，把休閑農(nóng)業(yè)各種業(yè)態(tài)進(jìn)行協(xié)調(diào)組合，讓不同主題的農(nóng)莊進(jìn)行集聚融合，打造一個加強(qiáng)版Shopping Mall的“農(nóng)莊小鎮(zhèn)“，又會是怎樣一副美不勝收的畫面?

相比單體農(nóng)莊，農(nóng)莊小鎮(zhèn)擁有五大優(yōu)勢

1、業(yè)態(tài)互補(bǔ)，增加用戶體驗豐富度

Shopping Mall帶給人們的直接價值就是，可以在有限空間內(nèi)一站式消費(fèi)，無論是購物、餐飲、休閑、娛樂、文化等，都能快速得到滿足。在Shopping Mall里，不同業(yè)態(tài)之間的互補(bǔ)和業(yè)態(tài)內(nèi)的競爭，使得整個空間充滿了活力。

在農(nóng)莊領(lǐng)域，定位細(xì)分正在成為一種趨勢，親子、婚紗攝影、露營、采摘等不同消費(fèi)主題的農(nóng)莊紛紛涌現(xiàn)。雖然細(xì)分有助于提升專業(yè)度，但是由于農(nóng)莊的分散，很難滿足用戶的一站式綜合體驗需求。而在綜合性農(nóng)莊，由于缺乏業(yè)態(tài)內(nèi)的競爭，整個項目就沒有了自我循環(huán)發(fā)展的源動力，進(jìn)而失去了活力。

農(nóng)莊小鎮(zhèn)的出現(xiàn)，能夠讓大自然教育、婚紗攝影、露營、采摘等多種經(jīng)營業(yè)態(tài)進(jìn)行產(chǎn)業(yè)集聚、互為配套、協(xié)同發(fā)展，相同業(yè)態(tài)的不同經(jīng)營者之間又可以進(jìn)行競爭，這樣既保證了消費(fèi)者體驗的豐富度，又能讓各個業(yè)態(tài)保持向上的活力。

2、高度綜合化，減少單個農(nóng)莊的配套支出

單個獨(dú)立存在的農(nóng)莊，無論大小，周邊道路、水電、指示牌、停車場等基礎(chǔ)配套，都需要投入巨資建設(shè)。

其次，對于許多主題定位鮮明的農(nóng)莊，許多和定位無關(guān)的項目，比如種植、采摘、游樂設(shè)備等，為了讓游客呆得更久，都被迫要增加。但這些項目，既不是農(nóng)莊擅長、也無法增加利潤，甚至做不到讓用戶滿意。

在農(nóng)莊小鎮(zhèn)，就可以統(tǒng)一規(guī)劃建設(shè)周邊道路、指示牌、停車場、公共廣場等。而諸如綠化、種植、游樂設(shè)備等公共屬性強(qiáng)的基礎(chǔ)性配套，都可以單獨(dú)經(jīng)營，做為公共配套。

如此以來，既能夠增加用戶體驗的豐富度，也能夠讓各個農(nóng)莊經(jīng)營者實現(xiàn)“拎包入住”，集中人力物力打造自己的核心特色。

3、統(tǒng)一管理，行業(yè)有序良性發(fā)展

在Shopping Mall里，由運(yùn)營方統(tǒng)一規(guī)劃和管理，各個經(jīng)營者按照相關(guān)規(guī)定進(jìn)行有序經(jīng)營，極少出現(xiàn)客戶投訴事件。即便有了投訴，也能夠在管理者調(diào)解下得到迅速解決。

涉及一二三產(chǎn)業(yè)的休閑農(nóng)莊，目前尚未有涵蓋各個領(lǐng)域的統(tǒng)一標(biāo)準(zhǔn)。在不少農(nóng)莊，服務(wù)不周、衛(wèi)生條件不達(dá)標(biāo)、安全隱患、宰客、定價混亂等情況時有發(fā)生，讓許多消費(fèi)者望而卻步。

在農(nóng)莊小鎮(zhèn)里，由小鎮(zhèn)運(yùn)營方統(tǒng)一進(jìn)行管理，定價、衛(wèi)生標(biāo)準(zhǔn)、安全標(biāo)準(zhǔn)、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等都可以有一個執(zhí)行維度。如此，不僅整個行業(yè)能夠得到有序發(fā)展，消費(fèi)者體驗也能夠得到最大化提升。

4、解決土地性質(zhì)、建設(shè)用地問題

如今，農(nóng)莊土地性質(zhì)尚處于模糊地帶，流轉(zhuǎn)土地帶來的不確定性很大程度上困擾著莊主的投資積極性。

農(nóng)莊小鎮(zhèn)模式下，由政府在城市周邊劃定土地，或集中流轉(zhuǎn)土地。投資者從政府手里承包土地，簽訂正規(guī)合同。如此，可以最大限度地解決農(nóng)莊流轉(zhuǎn)土地的困擾。

與此同時，困擾莊主們的建設(shè)用地指標(biāo)問題，集約化發(fā)展的農(nóng)莊小鎮(zhèn)可以做出多種積極的嘗試。

比如，由于農(nóng)莊小鎮(zhèn)是政府統(tǒng)一運(yùn)營，所以政府就可以明確地劃定建設(shè)用地，然后按比例分給承租的各位農(nóng)莊主。

5、統(tǒng)一品牌、集中推廣

對于地處郊區(qū)的農(nóng)莊而言，品牌推廣是一項艱巨的工作。單個農(nóng)莊的規(guī)模、業(yè)態(tài)體驗度在很大程度上也增加了推廣的難度。

農(nóng)莊小鎮(zhèn)的形式，一方面業(yè)態(tài)的高度聚焦本身就帶有商業(yè)上的爆炸力，極容易在區(qū)域內(nèi)形成口碑傳播和心智占領(lǐng);另一方面能夠最大程度攤薄單個農(nóng)莊的推廣成本。

打造農(nóng)莊小鎮(zhèn)，統(tǒng)一運(yùn)營主體是關(guān)鍵

如今，在許多地方郊野公園、生態(tài)廊道、區(qū)域旅游的打造中，政府通過成立運(yùn)營主體進(jìn)行商業(yè)操作的做法，取得了非常好的效果。比如西安曲江文旅、深圳華僑城等。

農(nóng)莊小鎮(zhèn)的打造，同樣可以借鑒類似模式，即政府成立運(yùn)營公司。運(yùn)營公司從政府手里獲得土地，然后向各投資者出租土地，獲得土地租金溢價收益。

在管理職能上，運(yùn)營公司一方面對于小鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)進(jìn)行有機(jī)規(guī)劃、科學(xué)配比，讓不同的業(yè)態(tài)能夠在互補(bǔ)和競爭中達(dá)到生態(tài)平衡。另一方面進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、運(yùn)營規(guī)則建立、品牌推廣等。

在經(jīng)營上，除了租金收入，小鎮(zhèn)可以引進(jìn)其他快消項目、公共服務(wù)項目、社會商業(yè)性活動等，拓展增值收入。在2.0時期，運(yùn)營公司還可以成立投資公司，對一些成長性強(qiáng)的農(nóng)莊進(jìn)行投資孵化，尋求股權(quán)溢價空間。

現(xiàn)在，國內(nèi)工業(yè)領(lǐng)域的產(chǎn)業(yè)集聚全面展開。同時，這種產(chǎn)業(yè)集聚在經(jīng)歷了初期的規(guī)模積累后，如今已在產(chǎn)業(yè)協(xié)同方面表現(xiàn)出強(qiáng)大的生命力。

我們同樣有理由相信，農(nóng)莊小鎮(zhèn)的明天也不會太遙遠(yuǎn)!

農(nóng)莊小鎮(zhèn)是指不同類型的農(nóng)莊分布在一個相對集中的區(qū)域，聯(lián)合運(yùn)營，相互襯托，互為助力，形成一個業(yè)態(tài)豐富、產(chǎn)業(yè)集中、功能齊全的綜合性產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)。當(dāng)然，這是設(shè)想，是否具備可操作性，還有待政府的推動和市場的驗證。

在設(shè)想中，農(nóng)莊小鎮(zhèn)里的各農(nóng)莊，各自獨(dú)立又彼此關(guān)聯(lián)，類似大型商場里的不同入駐品牌。

這里產(chǎn)生幾個問題需要思索。

農(nóng)莊小鎮(zhèn)如果類似大型商場，那么一個城市允許有N個農(nóng)莊小鎮(zhèn)嗎?

沿山谷、依公路、順河流、環(huán)湖泊，以及平原地區(qū)，這些地帶容易打造農(nóng)莊小鎮(zhèn)，那么地形不具備集聚優(yōu)勢的地帶，會不會盲目打造農(nóng)莊小鎮(zhèn)，強(qiáng)制集聚?

一旦被納入農(nóng)莊小鎮(zhèn)，受自然資源的匹配程度、運(yùn)營管理等問題，部分類型的農(nóng)莊會不會反而喪失競爭優(yōu)勢?

一個工業(yè)化思維濃厚的產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，是否適合休閑農(nóng)莊的消費(fèi)需求?

如果農(nóng)莊小鎮(zhèn)想順利運(yùn)營下去，必須要有一個運(yùn)營主體，那么誰將是運(yùn)營主體的構(gòu)成部分?

我們拭目以待。