盡管對特色小鎮(zhèn)興趣濃厚，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，從開發(fā)商到運營商的角色轉(zhuǎn)變，仍是一個艱難的過程。短則兩三年，長則五年甚至更久，業(yè)界方能對特色小鎮(zhèn)的商業(yè)邏輯、運營模式等達(dá)成非常清晰的共識。

“運營特色小鎮(zhèn)不像賣房子，房產(chǎn)證一轉(zhuǎn)就完成了。我們的空間確實更大，但要求也更高。我們進(jìn)入了不太熟悉的商業(yè)模式。”7月22日，全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生在博鰲·21世紀(jì)房地產(chǎn)論壇第17屆年會上說道。她認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)在定位、商業(yè)模式、金融模式和建設(shè)運營方面，存在較多疑問。

特色小鎮(zhèn)是我國城鎮(zhèn)化發(fā)展過程中的一項重要戰(zhàn)略。近年來，相關(guān)部委密集發(fā)布文件，對特色小鎮(zhèn)的發(fā)展進(jìn)行支持和規(guī)范。2016年7月，住建部等三部委發(fā)布《關(guān)于開展特色小鎮(zhèn)培育工作的通知》，計劃到2020年，培育1000個左右特色小鎮(zhèn)。10月，住建部公布了第一批特色小鎮(zhèn)名單，共有127個。今年初，“特色小城鎮(zhèn)”概念首次被寫入政府工作報告。

與此同時，企業(yè)、資本、機(jī)構(gòu)對其的關(guān)注度迅速上升。深陷拿地和盈利難題的房企，更將其作為“突圍之道”。如今，房企已成為特色小鎮(zhèn)的重要投資主體。

參會嘉賓認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)前景廣闊，但距離發(fā)展成熟，仍需經(jīng)過一段“試錯”時間。

“房地產(chǎn)化”傾向已現(xiàn)

特色小鎮(zhèn)風(fēng)靡一時，某種程度上有著過熱的成分。中新城鎮(zhèn)化研究院院長袁開紅在論壇期間表示，有關(guān)文件發(fā)布后，沒想到會引發(fā)那么“熱”的反應(yīng)。

她認(rèn)為，當(dāng)前對特色小鎮(zhèn)的投資存在一定盲目性。其一，部分企業(yè)試圖以傳統(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)的模式運營特色小鎮(zhèn);其二，文旅特色小鎮(zhèn)申報過多，而此前該模式已有很大的建設(shè)強度;其三，社會資本關(guān)注度過高。

黃金灣投資集團(tuán)董事長申威也有同感，“大概從去年7月份到現(xiàn)在，我們已經(jīng)收到了幾百個特色小鎮(zhèn)的項目資料。很多項目描述前景非常好，投資回報率很高，但我們認(rèn)為，這些紙面上的商業(yè)計劃有待論證。”

申威表示，并非所有項目都適合做特色小鎮(zhèn)。這取決于小鎮(zhèn)所在地是否有良好的資源，包括自然、人文、產(chǎn)業(yè)資源等，同時還要對地貌、地形、氣候、人文環(huán)境做全面考評。

“房地產(chǎn)化”傾向過重，是特色小鎮(zhèn)面臨的另一個重要問題。作為投資方，申威曾接觸過很多地產(chǎn)商主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)項目，“有很多地產(chǎn)商是被倒逼的，想以其他名義去拿地。”申威認(rèn)為，在盈利上，這類企業(yè)會以房地產(chǎn)的投資回報標(biāo)準(zhǔn)來考量，通常要求的投資回報周期為3年，即36個月就要退出。

申威在與一些地方政府接觸中，也發(fā)現(xiàn)對方有借助特色小鎮(zhèn)開發(fā)進(jìn)行房地產(chǎn)“去庫存”的訴求。

這一現(xiàn)象已為地方政府所重視。5月4日，北京市多部門發(fā)文，強調(diào)“嚴(yán)禁打著特色小城鎮(zhèn)名義違法違規(guī)搞圈地開發(fā)，嚴(yán)禁整體鎮(zhèn)域開發(fā)，嚴(yán)禁搞大規(guī)模的商品住宅開發(fā)”。分析認(rèn)為，此舉目的是避免特色小鎮(zhèn)成為新的“鬼城”。

袁開紅則認(rèn)為，對于這種傾向不必太過擔(dān)心。她表示，的確有打著特色小鎮(zhèn)名義進(jìn)行圈地蓋房的行為，且不少。但某種程度上說，這是企業(yè)在盈利模式不清晰情況下的一種行為。

袁開紅表示，這需要在監(jiān)管上進(jìn)行強化。但“市場是一個相互平衡、自我協(xié)調(diào)、不斷成熟的過程”。違反市場規(guī)律的行為會面臨越來越多的博弈，很難長久存在。

盈利模式待解

事實上，從某種程度上說，“拿地賣房”是特色小鎮(zhèn)運營中必不可少的部分。

藍(lán)城集團(tuán)總裁許峰就表示，解構(gòu)特色小鎮(zhèn)的業(yè)態(tài)組成會發(fā)現(xiàn)，最大的組成部分是居住。“比例小的占到60%以上，多可能占70%甚至接近80%。”因為如果沒有人住下來，小鎮(zhèn)是不可能產(chǎn)生持續(xù)活力的。

但從經(jīng)營角度，并不能純粹靠賣房子支撐。許峰表示，特色小鎮(zhèn)一部分的現(xiàn)金流來源是住宅類開發(fā)，還有一部分來自于今后的運營，包括產(chǎn)業(yè)、旅游、教育、養(yǎng)生養(yǎng)老等的運營，這會帶來長期穩(wěn)定的稅收和就業(yè)，以及盈利。

許峰認(rèn)為，特色小鎮(zhèn)由多業(yè)態(tài)、多內(nèi)容組成，應(yīng)該全方位考慮，才能保證小鎮(zhèn)的順利建設(shè)和運營。從盈利角度看，特色小鎮(zhèn)應(yīng)當(dāng)是一個滾動投入和滾動產(chǎn)出的過程。

此前有觀點認(rèn)為，由于投資規(guī)模大、回報周期長，中小型企業(yè)很難參與到特色小鎮(zhèn)的建設(shè)中。

據(jù)悉，目前對于特色小鎮(zhèn)的資金支持主要源于國家層面。去年10月，中國開發(fā)性金融促進(jìn)會等單位牽頭發(fā)起“中國特色小鎮(zhèn)投資基金”，母基金總規(guī)模為500億元人民幣。今年2月，發(fā)改委和國開行聯(lián)合發(fā)文，為特色小(城)鎮(zhèn)建設(shè)提供多元化金融支持。

當(dāng)前盡管金融模式并不清晰，但特色小鎮(zhèn)的融資渠道正逐漸打開。

許峰表示，藍(lán)城的資金來源于自有資金和合作伙伴，其中合作伙伴包括專業(yè)的國有企業(yè)和金融機(jī)構(gòu)(尤其是基金)等。但他表示，要避免選擇有快進(jìn)快出思路的基金，而應(yīng)該尋找可持久的的基金。

申威則認(rèn)為，并非所有特色小鎮(zhèn)都要用重資產(chǎn)模式操作。“有些項目說要投幾百億，這是非常重資產(chǎn)的投資方式，運營得很好可能盈利，可如果沒有達(dá)到預(yù)期效果，風(fēng)險會特別大。”

他表示，很多輕資產(chǎn)的特色小鎮(zhèn)項目，能夠運營得非常健康，說明輕資產(chǎn)同樣是一種可行的運營模式。

尋找“鎮(zhèn)長”

盡管對特色小鎮(zhèn)興趣濃厚，就房地產(chǎn)企業(yè)而言，從開發(fā)商到運營商的角色轉(zhuǎn)變，仍是一個艱難的過程。

百富東方集團(tuán)董事長戴宏亮在論壇期間表示，轉(zhuǎn)型最大的挑戰(zhàn)在于兩點：改變資源整合方式、轉(zhuǎn)變團(tuán)隊的運營理念。

就前者而言，“土地是最關(guān)鍵因素。如何跟當(dāng)?shù)卣潭ê献鞣绞?，一次性鎖定土地的開發(fā)?是地產(chǎn)商最難解決的問題。”戴宏亮說，產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入和金融設(shè)計能力同樣十分重要。

相比之下，運營觀念的轉(zhuǎn)變更為不易。他表示，特色小鎮(zhèn)運營團(tuán)隊中有太多傳統(tǒng)地產(chǎn)公司高管，思路上沒有進(jìn)行轉(zhuǎn)型。因此，綜合性人才的培養(yǎng)十分緊缺。

中發(fā)藍(lán)海聯(lián)合商業(yè)投資(北京)有限公司總裁毛軍也有同感，他認(rèn)為，運營特色小鎮(zhèn)，必須有一定的金融能力和商業(yè)運營能力，這兩者都不容易獲得。但相比之下，運營人才是最大的缺口。“現(xiàn)在招小鎮(zhèn)的鎮(zhèn)長太難了，小鎮(zhèn)建完以后，沒有合格的鎮(zhèn)長，該怎樣運營?”

要解決這些問題，恐怕需要一定時間。袁開紅認(rèn)為，一般的商業(yè)地產(chǎn)項目需要花5-8年來培育。綜合各項因素來看，至少經(jīng)過5年，特色小鎮(zhèn)運營才能到成熟期。

相比之下，許峰樂觀認(rèn)為，只需兩三年左右，業(yè)界就能對特色小鎮(zhèn)的商業(yè)邏輯、運營模式等達(dá)成非常清晰的共識。

戴宏亮則表示，特色小鎮(zhèn)會分為3個階段發(fā)展：第一階段，3年之內(nèi)會百花齊放，出現(xiàn)各種有特色的小鎮(zhèn)。第二階段，用5-10年進(jìn)行糾錯，形成完善的金融政策、政府政策等。第三階段，用10-20年既實現(xiàn)特色產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入，又把生活方式、文化標(biāo)簽等做好。