一、特色小鎮(zhèn)運(yùn)營理念的轉(zhuǎn)變

特色小鎮(zhèn)運(yùn)營理念的轉(zhuǎn)變源于城市發(fā)展理念及開發(fā)建設(shè)主體的轉(zhuǎn)變。幾十年來，政府一直是城鎮(zhèn)建設(shè)的推動者與核心運(yùn)營主體，既是所有者，又是經(jīng)營者，還是管理者和監(jiān)督者。隨著市場取代政府成為資源配置中的決定力量，這也就決定了特色小鎮(zhèn)運(yùn)營必須在理念上發(fā)生轉(zhuǎn)變，同時運(yùn)營主體、運(yùn)營客體以及收益模式也要隨之轉(zhuǎn)變。

第一，核心運(yùn)營主體的轉(zhuǎn)變：從政府主導(dǎo)轉(zhuǎn)變?yōu)槭袌鲋鲗?dǎo)

(1)政府仍然為主導(dǎo)力量，或者政府全權(quán)負(fù)責(zé)投資建設(shè)運(yùn)營，或者政府負(fù)責(zé)投資，委托運(yùn)營商建設(shè)運(yùn)營。這一模式適合財(cái)政力量雄厚，運(yùn)營能力或把控能力強(qiáng)大的政府。優(yōu)勢是政府擁有絕對的控制權(quán)，推動進(jìn)展快;劣勢是政府財(cái)政壓力大，同時也面臨著后期運(yùn)營的大量投入。

(2)政府與企業(yè)聯(lián)動發(fā)展。即政府負(fù)責(zé)小鎮(zhèn)的定位、規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施和審批服務(wù)，并通過市場化方式，引進(jìn)社會資本投資建設(shè)，許諾投資方在一定時間段內(nèi)擁有經(jīng)營權(quán)，到期后再歸還政府。這一模式適合于財(cái)政相對有困難的政府，優(yōu)勢是緩解了政府的財(cái)政壓力，劣勢是所有權(quán)與經(jīng)營權(quán)的分離，導(dǎo)致參與企業(yè)的短視行為，同時回收后對政府來說仍然是一個較大的包袱。

(3)以企業(yè)為主導(dǎo)。由某一企業(yè)或多家企業(yè)聯(lián)合完成投資建設(shè)運(yùn)營，通過政府購買或用戶付費(fèi)獲取收益，受政府的管理和監(jiān)督。這一模式適合于資金及運(yùn)營能力均強(qiáng)大的企業(yè)，優(yōu)勢是減輕政府財(cái)政壓力，激發(fā)市場活躍度，劣勢是需要有持續(xù)的盈利模式。

(4)以非盈利的社會組織為主體。比如在國外的一些城市，由市民組建一個管理委員會，進(jìn)行管理。這也是以后特色小鎮(zhèn)運(yùn)營可借鑒的一個模式。

第二，運(yùn)營客體的轉(zhuǎn)變：從土地為重轉(zhuǎn)變?yōu)楫a(chǎn)業(yè)為重

長期以來，土地一直是城市運(yùn)營中的主要對象，也是政府財(cái)政收入的主要來源。但這一模式為城市發(fā)展所帶來的弊端，逐漸凸顯。隨著國家對地產(chǎn)行業(yè)政策的收緊，越來越多的地產(chǎn)商都瞄準(zhǔn)了向城市運(yùn)營商、產(chǎn)業(yè)運(yùn)營商轉(zhuǎn)型。不僅要開發(fā)土地，還要開發(fā)配套服務(wù)設(shè)施、旅游項(xiàng)目、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目，要進(jìn)行房產(chǎn)開發(fā)，最后進(jìn)行產(chǎn)業(yè)整合和運(yùn)營整合。因此，新形式下的城市運(yùn)營客體可以概括為，以產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)，以土地為基礎(chǔ)，以各種產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目、旅游項(xiàng)目和房產(chǎn)項(xiàng)目為重點(diǎn)的全方位體系。

第三，收益模式的轉(zhuǎn)變從土地收益轉(zhuǎn)變?yōu)榫C合收益以土地為經(jīng)營客體的模式?jīng)Q定了政府以土地出讓為主要來源的收益模式。而新形勢下，多條運(yùn)營線的展開，已經(jīng)使得特色小鎮(zhèn)的收益除了來自土地一級、二級開發(fā)之外，還包括產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的運(yùn)營收益、二級房產(chǎn)的運(yùn)營收益及城市服務(wù)的運(yùn)營收益等。這一收益模式已經(jīng)不再依賴于土地財(cái)政，而是一種可自我供血、可長期持續(xù)的合理架構(gòu)。

二、特色小鎮(zhèn)如何運(yùn)營

特色小鎮(zhèn)的形成不是一蹴而就的，他的誕生是一個錯綜復(fù)雜的過程，需要土地、產(chǎn)業(yè)、城鎮(zhèn)、服務(wù)、法制等多個方面的配合與交織。為了方便分析小鎮(zhèn)的運(yùn)營過程，我們將特色小鎮(zhèn)的開發(fā)分為土地一級開發(fā)或代開發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)期、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目培育期、產(chǎn)業(yè)鏈整合期、土地二級開發(fā)期五個發(fā)展階段。每一個階段都對應(yīng)著不同的資源形態(tài)，有著不同的運(yùn)營要點(diǎn)及目標(biāo)。

1、土地一級開發(fā)或待開發(fā)期

特色小鎮(zhèn)中的土地一級開發(fā)并不僅僅是項(xiàng)目地的征地補(bǔ)償、拆遷安置、七通一平等基礎(chǔ)設(shè)施和社會公共配套設(shè)施的建設(shè)，其主要目的也不僅僅是使 “生地”成為“熟地”，而是要與產(chǎn)業(yè)發(fā)展、與項(xiàng)目開發(fā)結(jié)合在一起，因?yàn)楫a(chǎn)業(yè)的價值決定了土地的價值。因此，我們建議土地一級開發(fā)必須結(jié)合產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)，結(jié)合土地二級開發(fā)，只有這樣才可能真正獲取一級市場的利潤。

這一時期的運(yùn)營要點(diǎn)在于頂層設(shè)計(jì)和政策法制層面：頂層設(shè)計(jì)層面，做好城市規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，確定小鎮(zhèn)未來的發(fā)展方向;政策法制層面，出具土地、獎懲、稅收等方面的政策條件以及監(jiān)管機(jī)制，保證小鎮(zhèn)的順利推進(jìn)。

2、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)期

“特色產(chǎn)業(yè)”的發(fā)展方向確定后，就是要圍繞這一產(chǎn)業(yè)，通過項(xiàng)目及載體的開發(fā)建設(shè)，形成產(chǎn)業(yè)的開發(fā)、培育及集聚，最終打造產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)價值。產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目開發(fā)是其中的第一步，即緊抓產(chǎn)業(yè)鏈上的核心環(huán)節(jié)，在尊重市場及產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律的基礎(chǔ)上，集中人才、創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊(duì)及資金等優(yōu)勢條件，集中攻破產(chǎn)業(yè)開發(fā)的各種難題，形成產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目發(fā)展條件的聚集。

這一時期的運(yùn)營要點(diǎn)在于對接國內(nèi)外優(yōu)勢的科研及教育資源，一方面通過科研成果的孵化，促進(jìn)技術(shù)向生產(chǎn)力的轉(zhuǎn)化，另一方面通過專家學(xué)者的研究，突破產(chǎn)業(yè)發(fā)展技術(shù)上的一些難題，同時還可以完成人才的培育及輸送，形成產(chǎn)業(yè)可持續(xù)發(fā)展的后備力量。

3、產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目培育期

當(dāng)產(chǎn)業(yè)初步開發(fā)完成，形成一定的特色優(yōu)勢及產(chǎn)業(yè)價值后，就進(jìn)入到了產(chǎn)業(yè)的培育階段。這里所說的培育還是圍繞特產(chǎn)業(yè)的核心部分展開的，主要目的在于培育和扶持有效的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目和企業(yè)主體，形成規(guī)?；慕?jīng)營效益。

這一時期的運(yùn)營重點(diǎn)在于相關(guān)政策的大力扶持，包括信貸金融支持、稅收優(yōu)惠和財(cái)政補(bǔ)貼、科研補(bǔ)貼、進(jìn)出口關(guān)稅和非關(guān)稅壁壘、土地價格優(yōu)惠等等。在這一階段可以有的放矢，對一些重點(diǎn)品牌或企業(yè)進(jìn)行大力支持，引導(dǎo)他們與產(chǎn)業(yè)鏈條上的其他小型主體，建立互補(bǔ)、合作、共贏的關(guān)系，發(fā)揮龍頭企業(yè)的引領(lǐng)帶動作用。

4、產(chǎn)業(yè)鏈整合期

產(chǎn)業(yè)鏈整合，即圍繞主導(dǎo)特色產(chǎn)業(yè)，利用整合手段，使特色產(chǎn)業(yè)、旅游產(chǎn)業(yè)及其他相關(guān)產(chǎn)業(yè)通過某種方式彼此銜接，打破各自為戰(zhàn)的狀態(tài)，構(gòu)建一個有價值有效率的產(chǎn)業(yè)集群，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動與融合，從而增強(qiáng)產(chǎn)業(yè)活力、節(jié)約交易成本、形成產(chǎn)業(yè)抱團(tuán)發(fā)展，推動區(qū)域經(jīng)濟(jì)發(fā)展。

這一時期的運(yùn)營重點(diǎn)在于打通產(chǎn)業(yè)鏈上下游及各相關(guān)產(chǎn)業(yè)之間的壁壘，有效運(yùn)用資源、技術(shù)、產(chǎn)品、市場、經(jīng)營方式、組織管理、制度、人才等各種手段，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)之間的有效聚集，形成帶動作用更強(qiáng)、效益更好的產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展。

三、特色小鎮(zhèn)的IP導(dǎo)入

IP的導(dǎo)入對于特色小鎮(zhèn)的開發(fā)來說，是推動其落地建設(shè)的重要抓手，是支撐其健康發(fā)展的關(guān)鍵內(nèi)容，是盤活其現(xiàn)有存量資產(chǎn)的重要手段。IP的導(dǎo)入不同于招商引資，貫穿在特色小鎮(zhèn)開發(fā)的全過程中。

1、IP的概念及標(biāo)準(zhǔn)界定

IP(Intellectual Property rights)，傳統(tǒng)意義上是指“知識產(chǎn)權(quán)/知識財(cái)產(chǎn)”，是一種無形的智力成果權(quán)。我們所說的IP已不僅僅是“知識產(chǎn)權(quán)”四個字可以概括的了，其涵義可以理解為“核心吸引力+全產(chǎn)業(yè)鏈”。“核心吸引力”是IP的主體內(nèi)容和品牌形成的基礎(chǔ)，全產(chǎn)業(yè)鏈則是后續(xù)開發(fā)的延展性。山合水易認(rèn)為，IP必須擁有從概念、到產(chǎn)品、到賣點(diǎn)、到盈利模式的完整體系，具體要求如下：第一，具有獨(dú)特的核心吸引力及主題，對市場能夠形成一定的激活效用;第二，知識產(chǎn)權(quán)獨(dú)立，不涉及產(chǎn)權(quán)糾紛問題;第三，有一定的品牌知名度，及客戶黏性;第四，擁有較為成熟的產(chǎn)品支撐;第五，有清晰的商業(yè)模式;第六，IP方擁有一定的咨詢、運(yùn)營及投資能力;第七，具有一定的延展能力及消費(fèi)遷移能力。

2、特色小鎮(zhèn)中可導(dǎo)入的IP類型

根據(jù)IP在特色小鎮(zhèn)開發(fā)中所起的作用，可分為項(xiàng)目IP、運(yùn)營IP及服務(wù)IP三種類型。具體分類如下：