最早的特色小鎮(zhèn)模式主要出現(xiàn)在長(zhǎng)三角地區(qū)的杭州，如夢(mèng)想小鎮(zhèn)，玉皇山南基金城等，帶動(dòng)了新城區(qū)與產(chǎn)業(yè)的發(fā)展和升級(jí)，實(shí)現(xiàn)了產(chǎn)業(yè)集聚和產(chǎn)業(yè)集聚。目前，河南省產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)和休閑度假鎮(zhèn)的發(fā)展尚處于起步階段。

河南特色小鎮(zhèn)現(xiàn)狀
 

在產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱的河南和鄭州，地方政府和產(chǎn)業(yè)經(jīng)營(yíng)者一直很難進(jìn)行產(chǎn)業(yè)建設(shè)和產(chǎn)業(yè)投資。它要求政府從實(shí)際著陸水平考慮，并要求企業(yè)從政府的高度做產(chǎn)業(yè)運(yùn)營(yíng)和城鎮(zhèn)(新產(chǎn)業(yè)區(qū))規(guī)劃。

此類案例較為成功的是華夏幸福在環(huán)北京周邊的產(chǎn)業(yè)新城開(kāi)發(fā)，在政企合作、盈利模式方面都有了很好的經(jīng)驗(yàn)積累。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)理念和盈利模式更難以復(fù)制。如果沒(méi)有很好的產(chǎn)業(yè)招商能力以及介入園區(qū)、產(chǎn)業(yè)新城運(yùn)營(yíng)分配的模式，很難順利推進(jìn)。河南的總體產(chǎn)業(yè)環(huán)境，產(chǎn)業(yè)功能的外溢給新建的產(chǎn)業(yè)城市帶來(lái)了明顯的缺乏支持。

其他類型的度假休閑小鎮(zhèn)，在河南和鄭州有很好的機(jī)會(huì)。依托于城市首位度高、人口導(dǎo)入、住宅市場(chǎng)火熱的鄭州，隨著財(cái)富積累、社會(huì)中堅(jiān)力量“7080”改善需求的到來(lái)、交通條件的改善，郊區(qū)大盤和第二居所型的小鎮(zhèn)存在明顯的發(fā)展機(jī)會(huì)。特色小鎮(zhèn)所要求的產(chǎn)業(yè)，特別是偏重度假休閑配套的健康養(yǎng)生、運(yùn)動(dòng)休閑、文化體驗(yàn)等內(nèi)容都是第二居所需要的特色配套。同時(shí)，與國(guó)情類似，優(yōu)質(zhì)或多元化的休閑娛樂(lè)消費(fèi)日益成為促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和居民消費(fèi)的重要組成部分。

就目前條件下的經(jīng)營(yíng)難度而言，單純產(chǎn)業(yè)驅(qū)動(dòng)的特色小鎮(zhèn)比較困難，比較容易經(jīng)營(yíng)的“生活型”特色小鎮(zhèn)在“郊區(qū)度假”的市場(chǎng)需求中逐漸形成了。

定位層面的注意要點(diǎn)

特色小鎮(zhèn)經(jīng)營(yíng)周期長(zhǎng)，資金和資源的巨額投入也是企業(yè)面臨破產(chǎn)的兩難選擇。雖然在特色小鎮(zhèn)建設(shè)過(guò)程中，采用房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)模式建設(shè)小城鎮(zhèn)與政策相悖，但從企業(yè)回報(bào)的角度來(lái)看，很難通過(guò)住宅銷售來(lái)避免資本的快速周轉(zhuǎn)。

那如何打造符合城市發(fā)展需求，又具有獨(dú)特性的特色小鎮(zhèn)?

山合水易根據(jù)前期接觸的大量類似項(xiàng)目，總結(jié)了幾點(diǎn)建議，供定位規(guī)劃層面參考。

河南特色小鎮(zhèn)規(guī)劃思路
 

1、提前落定特色產(chǎn)業(yè)與獨(dú)特IP

以產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)為例，如果確定某一產(chǎn)業(yè)為集聚區(qū)，則需要盡快計(jì)算土地規(guī)模和利潤(rùn)模型。產(chǎn)業(yè)用地可行性研究越早，土地利用規(guī)劃就越早實(shí)施，避免重復(fù)調(diào)整。一般來(lái)說(shuō)，產(chǎn)業(yè)部分真正的產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)發(fā)展對(duì)土地的規(guī)模會(huì)有很大的需求。整合了一些相關(guān)的產(chǎn)業(yè)企業(yè)及其配套需求，數(shù)百甚至數(shù)千英畝的產(chǎn)業(yè)用地和近10萬(wàn)平方米的建筑面積是必不可少的。前期對(duì)于產(chǎn)業(yè)招商成本投入、產(chǎn)業(yè)用地與常規(guī)商住用地的配置與關(guān)系等方面都需要提前研究設(shè)計(jì)。產(chǎn)業(yè)部分的盈利模式不能用房地產(chǎn)銷售的方式快速實(shí)現(xiàn)，需要心理準(zhǔn)備。在主城區(qū)現(xiàn)金流住宅產(chǎn)品需求溢出的基礎(chǔ)上，產(chǎn)業(yè)群的引進(jìn)和銷售會(huì)更好。

旅游度假小鎮(zhèn)略有不同。雖然郊區(qū)化和二民居的發(fā)展基礎(chǔ)是在此基礎(chǔ)上的，但度假和休閑城鎮(zhèn)很容易同質(zhì)化，主要集中在健康、景觀建設(shè)等方面，容易出現(xiàn)“特色”或地理偏好問(wèn)題。

因此在更為符合第二居所需求的產(chǎn)品打造，總價(jià)和面積控制方面要求需要謹(jǐn)慎。同時(shí)更為重要的差異化要點(diǎn)是——IP類資源的選取帶動(dòng)，用貼切性較強(qiáng)的大IP為小鎮(zhèn)品牌賦能。甚至可以說(shuō)匹配合適的IP，小鎮(zhèn)故事就講好了一半。從ip落地的角度來(lái)看，需要把虛擬到真實(shí)的功能結(jié)合起來(lái)，首先做好內(nèi)容完整的工作，進(jìn)行局部驗(yàn)證，然后開(kāi)發(fā)實(shí)體。換句話說(shuō)，在主題明確后，這類小鎮(zhèn)應(yīng)考慮在初創(chuàng)地區(qū)提出生活方式匹配，以吸引首批購(gòu)房者的需求。無(wú)論是建筑還是服務(wù)，小鎮(zhèn)內(nèi)的一切都為內(nèi)容呈現(xiàn)服務(wù)，并且在IP精神內(nèi)涵的提綱挈領(lǐng)下，所有內(nèi)容的呈現(xiàn)將趨于一致化，項(xiàng)目的中后期，也能根據(jù)IP的變化來(lái)進(jìn)行調(diào)整。該方法在鄭州也同樣適用。目前，鄭州境內(nèi)最穩(wěn)定的消費(fèi)需求仍然是郊區(qū)度假和第二居所的功能。

因此，在建立完善的護(hù)理體系的基礎(chǔ)上，迫切需要注入特色知識(shí)產(chǎn)權(quán)來(lái)吸引普通游客和具有足夠購(gòu)買力的目標(biāo)客戶。特色溫泉、戲曲、名人、藝術(shù)、電子競(jìng)技、智慧旅游等小城鎮(zhèn)紛紛涌現(xiàn)，充分利用其他經(jīng)營(yíng)領(lǐng)域的資源。例如，鄭州現(xiàn)有的“建業(yè)影城”，是華誼兄弟利用娛樂(lè)、電影、知識(shí)產(chǎn)權(quán)和房地產(chǎn)公司建造的一個(gè)影視小鎮(zhèn)。

2、整體研究下的修規(guī)推控規(guī)來(lái)確定開(kāi)發(fā)方案

不少品牌房企已經(jīng)陸續(xù)進(jìn)駐中原，觸及特色小鎮(zhèn)，以“1小時(shí)都市生活圈”立地畫圓，建立了一套選地標(biāo)準(zhǔn)。以鄭州為例，區(qū)位考慮在距離主城區(qū)30-60公里左右。因鄭州這類強(qiáng)二線城市，60公里以內(nèi)符合1小時(shí)通勤圈范圍，比較容易吸附大量的消費(fèi)人口。而交通則選擇緊鄰高速公路、主干道或高鐵、輕軌、機(jī)場(chǎng)類交通工具通達(dá)處。大型交通運(yùn)輸系統(tǒng)直接影響工程的到達(dá)，對(duì)未來(lái)的發(fā)展至關(guān)重要。

特色小鎮(zhèn)是多維度復(fù)合的生態(tài)體系，產(chǎn)業(yè)、文化、旅游、社區(qū)四位一體，包含社區(qū)。在產(chǎn)業(yè)主題規(guī)劃的基礎(chǔ)上，一級(jí)開(kāi)發(fā)的規(guī)劃尤為重要。簡(jiǎn)而言之，要修規(guī)推控規(guī)，而不能只是一個(gè)完全脫離實(shí)際、宏大的概念方案。對(duì)于整個(gè)板塊的土地利用規(guī)劃，產(chǎn)業(yè)，住宅，商業(yè)，科學(xué)，教育，文化和文化資源的分配應(yīng)盡可能早期思考和布局。這項(xiàng)計(jì)劃是通過(guò)修訂法規(guī)并提交給政府的方式推導(dǎo)出來(lái)的。從未來(lái)的實(shí)際產(chǎn)權(quán)類型、產(chǎn)業(yè)規(guī)劃、業(yè)務(wù)形態(tài)構(gòu)成、主要存儲(chǔ)使用和發(fā)展節(jié)奏等方面進(jìn)行了深入的研究與規(guī)劃。也就是說(shuō)，產(chǎn)業(yè)規(guī)劃處于最前沿，產(chǎn)業(yè)周邊的小城鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)，辦公室，生活，住宅，科學(xué)，教育，文化和健康的規(guī)劃也可以有節(jié)奏地進(jìn)行規(guī)劃。這也是我們建議需要策劃部門和規(guī)劃部門深入合作探討的方面。

總體而言，河南特色小鎮(zhèn)的發(fā)展仍處于起步階段，但發(fā)展速度較快。產(chǎn)業(yè)城鎮(zhèn)的引入可以提供新興的產(chǎn)業(yè)和就業(yè)機(jī)會(huì)，在刺激社會(huì)和經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面發(fā)揮著重要作用。河南的文化遺產(chǎn)和特色生態(tài)，完全能夠支撐多個(gè)具有度假和休閑特色的小鎮(zhèn)。