田園綜合體是助力實(shí)施鄉(xiāng)村振興戰(zhàn)略的有力抓手，由于涉及農(nóng)民、村集體、政府、投資商多方利益，在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要尊重市場(chǎng)規(guī)律，建立共享機(jī)制下的利益分配格局與有效分配模式。山合水易根據(jù)田園綜合體開(kāi)發(fā)過(guò)程中存在的四大問(wèn)題，提出了“256”的開(kāi)發(fā)邏輯，探索如何形成盈利結(jié)構(gòu)，以避免投資失敗。

田園綜合體是基于企業(yè)和政府合作，在鄉(xiāng)村社會(huì)進(jìn)行的大范圍系統(tǒng)綜合規(guī)劃、開(kāi)發(fā)與運(yùn)營(yíng)，形成的是一個(gè)新的社區(qū)、一種新的生活方式，是企業(yè)參與的、農(nóng)業(yè)+文旅+居住的綜合發(fā)展模式。

田園綜合體唯有打造成以鄉(xiāng)村為核心，讓農(nóng)民參與并享受利益的綜合發(fā)展架構(gòu)，才能實(shí)現(xiàn)新型城鎮(zhèn)化和城鄉(xiāng)一體化的目標(biāo)，才能真正達(dá)到鄉(xiāng)村振興的目標(biāo)。

田園綜合體涉及農(nóng)民、村集體、政府、投資商多方利益。在開(kāi)發(fā)過(guò)程中，需要尊重市場(chǎng)規(guī)律，統(tǒng)籌考慮各方利益訴求，有效突破市場(chǎng)邏輯、規(guī)劃邏輯和機(jī)制，建立共享機(jī)制下的利益分配格局與有效分配模式。

一、田園綜合體四大“死穴”

1、缺乏合格的開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)主體

開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)田園綜合體項(xiàng)目，應(yīng)當(dāng)認(rèn)識(shí)到：一方面，農(nóng)村生產(chǎn)力水平太低，能夠具備投資運(yùn)營(yíng)能力的優(yōu)秀農(nóng)民稀缺;另一方面，城市產(chǎn)業(yè)資本、產(chǎn)業(yè)力量進(jìn)入農(nóng)村仍存在一定程度的政策障礙或者“陷阱”。

缺乏合格的開(kāi)發(fā)投資運(yùn)營(yíng)主體，任何田園綜合體項(xiàng)目投資回收收益都將難上加難。

2、缺乏合理的“產(chǎn)業(yè)植入模式”

適宜的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目植入、完善的產(chǎn)業(yè)落地條件是田園綜合體發(fā)展必不可少的條件，單靠個(gè)人情懷和一腔熱情將難以為繼。

三產(chǎn)融合過(guò)程中，缺乏“消費(fèi)流”導(dǎo)入渠道，更沒(méi)有客戶體驗(yàn)價(jià)值，導(dǎo)致融合貌合神離，沒(méi)有真正創(chuàng)造出產(chǎn)業(yè)融合條件。

3、缺乏盈利模式的設(shè)計(jì)

清晰地盈利模式應(yīng)該包括產(chǎn)品的打造、消費(fèi)鏈設(shè)計(jì)、消費(fèi)環(huán)境營(yíng)造、投資收益的預(yù)測(cè)等，沒(méi)有真的解決“錢(qián)從哪里來(lái)”“錢(qián)到哪里去”和“如何更賺錢(qián)”的問(wèn)題，即旅游項(xiàng)目的資金籌措途徑、投資戰(zhàn)略布局和收益模式設(shè)計(jì)。

缺乏真正的策劃設(shè)計(jì)專(zhuān)家，致使不少項(xiàng)目死在偽劣的策劃、規(guī)劃設(shè)計(jì)上。

4、拿到補(bǔ)貼是唯一目的

不少以投機(jī)心態(tài)騙國(guó)家補(bǔ)貼，一旦拿到政府扶持資金，就立即找退路，鄉(xiāng)村振興沒(méi)有帶來(lái)真正的農(nóng)民、農(nóng)村、農(nóng)業(yè)的振興。

二、田園綜合體“256”開(kāi)發(fā)邏輯

1、認(rèn)清：田園綜合體的兩個(gè)發(fā)展內(nèi)核

田園綜合體是一個(gè)跨村跨鎮(zhèn)的結(jié)構(gòu)，是基于市場(chǎng)邏輯，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)與社區(qū)一體化發(fā)展的創(chuàng)新理念。其發(fā)展結(jié)構(gòu)有兩個(gè)核心：

一是產(chǎn)業(yè)融合

在優(yōu)勢(shì)特色產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上，通過(guò)“農(nóng)業(yè)+”，培育生產(chǎn)、服務(wù)、運(yùn)營(yíng)體系，積極推進(jìn)配套產(chǎn)業(yè)、衍生產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，形成一二三產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展結(jié)構(gòu)。

二是產(chǎn)居融合

田園綜合體對(duì)居住的提升絕不僅僅體現(xiàn)在硬件上，而是突破原有村莊發(fā)展結(jié)構(gòu)，基于基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施以及治理水平的提升，構(gòu)建綜合型社區(qū)。

基于產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展和社區(qū)綜合發(fā)展的創(chuàng)新目標(biāo)，田園綜合體必須突破簡(jiǎn)單的農(nóng)業(yè)綜合開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)，充分利用農(nóng)村集體土地政策，以集約化、規(guī)?；?、智慧化的開(kāi)發(fā)手法，實(shí)現(xiàn)生產(chǎn)資料與服務(wù)資料的整合，突破城鎮(zhèn)村規(guī)劃和建設(shè)結(jié)構(gòu)，實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)主體帶動(dòng)下的農(nóng)戶深度參與，促進(jìn)城鄉(xiāng)融合發(fā)展。

2、解構(gòu)：田園綜合體的5大構(gòu)成部分

以產(chǎn)業(yè)融合與產(chǎn)居融合為核心，在鄉(xiāng)村振興與新型城鎮(zhèn)化構(gòu)架下，田園綜合體由五部分構(gòu)成：景觀吸引核、休閑聚集區(qū)、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)、居住發(fā)展帶、社區(qū)配套網(wǎng)。

(一)景觀吸引核

吸引人流、提升土地價(jià)值的關(guān)鍵所在?；谪S富的地形、良好的生態(tài)基底以及規(guī)?；霓r(nóng)業(yè)種植，依托觀賞型農(nóng)田、瓜果園，苗木、花卉展示區(qū)，濕地風(fēng)光區(qū)等項(xiàng)目，田園綜合體可形成景觀吸引核，使游人感受田園風(fēng)光和自然美景，放松身心，體會(huì)農(nóng)業(yè)魅力。

(二)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)

農(nóng)業(yè)生產(chǎn)區(qū)通常選在土壤、氣候條件良好，有灌溉和排水設(shè)施的區(qū)域，主要通過(guò)現(xiàn)代農(nóng)業(yè)科技的引入，開(kāi)展循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)和農(nóng)業(yè)體驗(yàn)：

一是開(kāi)展生態(tài)農(nóng)業(yè)示范、農(nóng)業(yè)科普教育示范、農(nóng)業(yè)科技示范等項(xiàng)目;

二是通過(guò)農(nóng)業(yè)科技和農(nóng)業(yè)傳統(tǒng)知識(shí)的推廣，普及農(nóng)業(yè)知識(shí)，加深游客對(duì)農(nóng)業(yè)的了解。

(三)休閑聚集區(qū)

休閑聚集區(qū)，是為滿足客群的各種農(nóng)業(yè)休閑需求而創(chuàng)造的綜合農(nóng)業(yè)休閑產(chǎn)品體系，是各種休閑業(yè)態(tài)的聚集(Mall構(gòu)架的游憩方式)，主要包括農(nóng)家風(fēng)情建筑(如莊園別墅、小木屋、傳統(tǒng)民居等)、鄉(xiāng)村風(fēng)情活動(dòng)場(chǎng)所(如特色商街、主題演藝廣場(chǎng))、田間游樂(lè)場(chǎng)所(兒童游樂(lè)、垂釣、農(nóng)事體驗(yàn))等。

(四)居住發(fā)展帶

居住發(fā)展帶，是田園綜合體構(gòu)建城鄉(xiāng)融合的重要支撐。旅游各要素的延伸帶動(dòng)農(nóng)業(yè)與休閑產(chǎn)業(yè)發(fā)展，形成以農(nóng)業(yè)為核心、休閑為支撐的一二三產(chǎn)融合發(fā)展體系。

田園綜合體通過(guò)產(chǎn)業(yè)融合與產(chǎn)業(yè)聚集，帶動(dòng)農(nóng)民社區(qū)化居住、產(chǎn)業(yè)人口居住、外來(lái)游客居住、外來(lái)休閑人群居住、外來(lái)度假人群居住等五類(lèi)人口聚集，形成生產(chǎn)、生活、生態(tài)相融合的居住空間，構(gòu)成鄉(xiāng)村現(xiàn)代化的核心基礎(chǔ)。

(五)社區(qū)配套網(wǎng)

社區(qū)配套網(wǎng)是田園綜合體必須具備的鄉(xiāng)村現(xiàn)代化支撐功能，包括產(chǎn)業(yè)配套和生活配套：

產(chǎn)業(yè)配套是服務(wù)于農(nóng)業(yè)、休閑產(chǎn)業(yè)的金融、商貿(mào)、物流、培訓(xùn)等設(shè)施;

生活配套是服務(wù)于本地居民生活的醫(yī)療、教育、商業(yè)等公共服務(wù)，兩者共同形成產(chǎn)城一體化的公共配套網(wǎng)絡(luò)。

3、施策：田園綜合體打造的6大策略

(一)構(gòu)建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體系，形成合理的農(nóng)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)

田園綜合體開(kāi)發(fā)，要充分分析資源與環(huán)境條件，構(gòu)建農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體系，對(duì)農(nóng)業(yè)生產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)升級(jí)所必需的供水、供電、農(nóng)業(yè)設(shè)施等進(jìn)行整體升級(jí)，推進(jìn)中低產(chǎn)田改造和高標(biāo)準(zhǔn)農(nóng)田建設(shè)，積極構(gòu)建現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)體系，形成合理的農(nóng)產(chǎn)品供給結(jié)構(gòu)。

(二)構(gòu)建 “農(nóng)業(yè)+”產(chǎn)業(yè)體系，促進(jìn)產(chǎn)業(yè)融合升級(jí)

田園綜合體的核心是在農(nóng)業(yè)生產(chǎn)基礎(chǔ)上，構(gòu)建“農(nóng)業(yè)+”產(chǎn)業(yè)體系，通過(guò)農(nóng)業(yè)與科研、農(nóng)產(chǎn)品加工、休閑旅游、運(yùn)動(dòng)健身、養(yǎng)生養(yǎng)老、電商物流等產(chǎn)業(yè)的深度融合，構(gòu)建以一產(chǎn)為核心的一二三產(chǎn)業(yè)融合體系，有效解決科研、生產(chǎn)、銷(xiāo)售脫節(jié)造成的市場(chǎng)供給與需求錯(cuò)位。

同時(shí)，通過(guò)二三產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)入，可最大化提升農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)價(jià)值，增加農(nóng)民收入，提高產(chǎn)業(yè)活力，帶動(dòng)區(qū)域社會(huì)經(jīng)濟(jì)協(xié)同發(fā)展。

(三)以農(nóng)事休閑體驗(yàn)帶動(dòng)觀光、養(yǎng)老等多業(yè)態(tài)發(fā)展

通過(guò)不同類(lèi)型、不同層次、不同規(guī)模的鄉(xiāng)村旅游與休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)，塑造田園綜合體的重要吸引力，有效實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)與市場(chǎng)的對(duì)接。

農(nóng)事休閑體驗(yàn)打造的核心在于形成觀光、游樂(lè)、運(yùn)動(dòng)、采摘、會(huì)議、養(yǎng)老、居住等多業(yè)態(tài)、多功能的復(fù)合與聚集，以滿足多樣化的市場(chǎng)需求。

(四)構(gòu)建生態(tài)體系與配套服務(wù)體系，保障產(chǎn)業(yè)與社區(qū)一體化發(fā)展

在生態(tài)體系構(gòu)建方面，優(yōu)化田園景觀資源配置，打造良好的自然生態(tài)環(huán)境，積極發(fā)展循環(huán)農(nóng)業(yè)，充分利用生態(tài)環(huán)保、農(nóng)業(yè)生產(chǎn)、農(nóng)業(yè)廢棄物處理及利用等新技術(shù)，實(shí)現(xiàn)農(nóng)業(yè)農(nóng)村可持續(xù)發(fā)展;構(gòu)建生態(tài)人居環(huán)境，為田園生活的塑造奠定基礎(chǔ)。

在配套服務(wù)體系方面，完善區(qū)域內(nèi)的生產(chǎn)性服務(wù)體系，打造農(nóng)業(yè)種源、資本、市場(chǎng)、人才等生產(chǎn)要素服務(wù)平臺(tái)，完善科教文衛(wèi)等綜合社會(huì)公共服務(wù)設(shè)施，加速田園綜合體一二三產(chǎn)業(yè)融合，推動(dòng)農(nóng)業(yè)新業(yè)態(tài)快速發(fā)展。

(五)培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體系

要大力積極培育新型農(nóng)業(yè)經(jīng)營(yíng)主體，引導(dǎo)和支持種養(yǎng)大戶、家庭農(nóng)場(chǎng)、農(nóng)村合作社、龍頭企業(yè)等組織的發(fā)展壯大。

同時(shí)，通過(guò)土地入股、代耕代種、土地托管等方式優(yōu)化農(nóng)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)體系，實(shí)現(xiàn)區(qū)域內(nèi)農(nóng)民可支配收入的持續(xù)穩(wěn)定增長(zhǎng)。

(六)充分發(fā)揮田園綜合體的綜合性開(kāi)放平臺(tái)作用

田園綜合體的綜合性開(kāi)發(fā)平臺(tái)作用，體現(xiàn)在資源綜合開(kāi)發(fā)、產(chǎn)業(yè)綜合發(fā)展、功能綜合配置、配套綜合建設(shè)、目標(biāo)綜合打造、效益綜合實(shí)現(xiàn)等六個(gè)方面。