近年，在城郊拿上千畝甚至萬(wàn)畝土地，做休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游、養(yǎng)生養(yǎng)老等大休閑泛地產(chǎn)項(xiàng)目的熱潮漸起。這種項(xiàng)目往往都要對(duì)接政府、村集體，一般政府都會(huì)要求做出詳細(xì)規(guī)劃來(lái)，規(guī)劃是意向投資商與政府和村集體談判的意向重要籌碼。

當(dāng)前社會(huì)處在一個(gè)思維覺(jué)醒的時(shí)代，工業(yè)4.0、互聯(lián)網(wǎng)+、90后登場(chǎng)、老齡化社會(huì)等等代表未來(lái)趨勢(shì)的跨界融合，是農(nóng)業(yè)升級(jí)的必然方向。在這個(gè)瞬息萬(wàn)變的時(shí)代，休閑農(nóng)業(yè)不是為了體力而戰(zhàn)，而是為了思維、資源、品牌、感情和生活方式而戰(zhàn)。規(guī)劃是連接資本、政府、人民和市場(chǎng)的魔術(shù)師。從選址、立項(xiàng)、設(shè)計(jì)、施工等方面來(lái)看，規(guī)劃師和規(guī)劃設(shè)計(jì)院在休閑農(nóng)業(yè)中起著舉足輕重的作用。
 

旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期做什么類(lèi)型的規(guī)劃?

旅游規(guī)劃的種類(lèi)有很多，有概念規(guī)劃、總體規(guī)劃、詳細(xì)控制規(guī)劃、詳細(xì)施工規(guī)劃等。

在開(kāi)發(fā)的初期，有的有意向拿地，有的已經(jīng)拿到一部分地想擴(kuò)大，有的已經(jīng)跟集體洽談過(guò)但需要跟上級(jí)政府對(duì)接······

一般投資商都是首次進(jìn)軍旅游業(yè)，普遍對(duì)對(duì)做規(guī)劃不是很在行，所以會(huì)比較迷茫。很多時(shí)候會(huì)花錢(qián)，有時(shí)會(huì)被別有用心的規(guī)劃單位領(lǐng)導(dǎo)，在土地還沒(méi)有完全解決的情況下，從一般的規(guī)則到管制規(guī)則的一系列結(jié)果來(lái)修復(fù)規(guī)則，其實(shí)是沒(méi)有用的。

旅游規(guī)劃開(kāi)發(fā)初期最需要的是解決什么工作呢?

首先，通過(guò)規(guī)劃編制美好的藍(lán)圖，給當(dāng)?shù)貛?lái)就業(yè)、給地區(qū)帶來(lái)名氣、為領(lǐng)導(dǎo)人創(chuàng)造政治成就的產(chǎn)業(yè)，制定好的藍(lán)圖，同時(shí)也讓投資者有信心簽署土地協(xié)議或擴(kuò)大土地協(xié)議。

其次，政府將根據(jù)這一發(fā)展前景給予投資者相應(yīng)的政策支持，包括建設(shè)用地指標(biāo)和相關(guān)政策補(bǔ)貼。這個(gè)階段最合適的規(guī)劃就是概念性規(guī)劃!

概念性規(guī)劃是在西方國(guó)家從先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)，以滿足市場(chǎng)的需求應(yīng)運(yùn)而生。概規(guī)不是法定規(guī)劃，在《城鄉(xiāng)規(guī)劃法》中沒(méi)有相應(yīng)的法律地位。概念規(guī)劃實(shí)際上是一個(gè)非確定性對(duì)象的實(shí)現(xiàn)，它結(jié)合了各種利益相關(guān)者的未來(lái)利益計(jì)劃，并以圖形的形式提出了這樣一個(gè)計(jì)劃，用于協(xié)調(diào)各利益相關(guān)者達(dá)成或達(dá)成協(xié)議的需求，最后，實(shí)現(xiàn)多個(gè)利益主體關(guān)系的合同簽署。概念規(guī)劃是開(kāi)發(fā)協(xié)議早期各利益相關(guān)者的一種相對(duì)經(jīng)濟(jì)行為。由于要進(jìn)行多次的溝通匯報(bào)，概念性規(guī)劃一般采用ppt的方式來(lái)表現(xiàn)!

概念性規(guī)劃主要有些什么內(nèi)容呢?它和休閑農(nóng)業(yè)園區(qū)總體規(guī)劃的區(qū)別在哪里?

概念性規(guī)劃就是園區(qū)規(guī)劃總規(guī)簡(jiǎn)化版+重點(diǎn)項(xiàng)目的意向性設(shè)計(jì)?？傮w規(guī)劃的重點(diǎn)是簡(jiǎn)化版本的開(kāi)發(fā)是指在環(huán)境領(lǐng)域，發(fā)展定位，空間分布格局，核工業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)營(yíng)的商業(yè)模式等。在總體規(guī)劃中，省略了基礎(chǔ)設(shè)施規(guī)劃、防震減災(zāi)規(guī)劃、文化保險(xiǎn)規(guī)劃、安全規(guī)劃等部分。
 

旅游項(xiàng)目開(kāi)發(fā)初期做什么類(lèi)型的規(guī)劃?

意向設(shè)計(jì)主要針對(duì)休閑農(nóng)業(yè)、鄉(xiāng)村旅游等文化旅游產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目。文化旅游產(chǎn)業(yè)的項(xiàng)目引擎往往需要“可見(jiàn)性”。如果書(shū)面的計(jì)劃和解釋足夠好的話，聽(tīng)報(bào)告的人可能不太明白。獨(dú)特的景觀比例線索，創(chuàng)意休閑商業(yè)項(xiàng)目，高檔樓盤(pán)的景觀，并在地圖上的“知名度”的一些好玩的游樂(lè)設(shè)施需要一些意向顯現(xiàn)。這些設(shè)計(jì)無(wú)法精雕細(xì)琢，取代了后期真正的修改規(guī)則和建筑景觀設(shè)計(jì)，更多的是為了突出創(chuàng)作效果，所以稱之為意向性設(shè)計(jì)。這種意向設(shè)計(jì)主要是對(duì)核心產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目的可視化解釋說(shuō)明。

概念性規(guī)劃可以完美呈現(xiàn)給投資者認(rèn)為擬開(kāi)發(fā)模塊，幫助政府了解村集體投資的意圖。對(duì)于投資者來(lái)說(shuō)，在前期做概念性規(guī)劃即達(dá)到了拿地或者擴(kuò)地以及爭(zhēng)取各方認(rèn)同的目的，而且節(jié)約了時(shí)間和資金。因?yàn)樵谝话愕母拍钚砸?guī)劃沒(méi)有考慮項(xiàng)目審查過(guò)程中，節(jié)省了時(shí)間和成本相比總體規(guī)劃+詳細(xì)規(guī)劃要低得多。在概念規(guī)劃后，一般不需要進(jìn)行總體規(guī)劃，但必須對(duì)重要節(jié)點(diǎn)的建設(shè)進(jìn)行詳細(xì)的規(guī)劃。