康養(yǎng)地產(chǎn)作為一種新興服務(wù)業(yè)，越來越多的企業(yè)在介入或者研究這個(gè)行業(yè)。那么在當(dāng)前及未來一個(gè)時(shí)期，企業(yè)要想把康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)立足并獲得成功，必須搞明白一個(gè)問題：康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的主要驅(qū)動(dòng)因素是什么?投資康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)有哪些需要重視的核心問題?
 

一、康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的存在必須依靠一定的基礎(chǔ)設(shè)施

無論是旅游、養(yǎng)老、醫(yī)療、運(yùn)動(dòng)、文化等哪一類康養(yǎng)服務(wù)都不是在海市蜃樓里封閉發(fā)展，這必然確立房地產(chǎn)、交通、通訊、能源等基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的先導(dǎo)地位。很難想象，一個(gè)連場(chǎng)館都不完善的地方能搞好運(yùn)動(dòng)，一個(gè)連餐飲、交通、住宿都困難的地區(qū)能做好旅游。先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展滯后必然會(huì)對(duì)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)形成瓶頸，一些以康養(yǎng)為主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的市縣在戰(zhàn)略實(shí)施過程中不盡人意，問題很多出在基礎(chǔ)設(shè)施上。

有意思的是，不少康養(yǎng)項(xiàng)目正是由基礎(chǔ)設(shè)施提供商主導(dǎo)實(shí)施的，最典型的就是房地產(chǎn)開發(fā)商紛紛在住宅和商業(yè)地產(chǎn)外拓展文化旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目。之所以出現(xiàn)這種現(xiàn)象，除了康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)前景被普遍看好外，房地產(chǎn)開發(fā)商對(duì)基礎(chǔ)設(shè)施的配置能力和巨大成本的承受能力是關(guān)鍵。

在很多康養(yǎng)項(xiàng)目中，基礎(chǔ)設(shè)施在整個(gè)投入中占比超過80%甚至達(dá)到90%以上，建設(shè)和回收周期又相對(duì)較長(zhǎng)，這正好對(duì)以資本運(yùn)作和項(xiàng)目管理見長(zhǎng)的房地產(chǎn)開發(fā)商構(gòu)成利好。需要指出的是，基礎(chǔ)設(shè)施的合理配置是康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的必要條件，但不是充分條件。一些地方在發(fā)展康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)過程中出現(xiàn)的基礎(chǔ)設(shè)施過度配置值得警惕，最為典型的就是概念化養(yǎng)老住宅(很多項(xiàng)目在功能設(shè)計(jì)和服務(wù)配套上與普通住宅相差不大)的遍地開花。

這種康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的異化或者說為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)化因?yàn)橘Y源錯(cuò)配一方面造成房地產(chǎn)過量供應(yīng)，一方面又造成康養(yǎng)服務(wù)供給不足甚至產(chǎn)生尋租行為。

康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)在本質(zhì)上是服務(wù)業(yè)，基于“服務(wù)”的美好身心體驗(yàn)才是產(chǎn)業(yè)王道。而且，在一些康養(yǎng)服務(wù)(比如遠(yuǎn)程醫(yī)療服務(wù))中，基礎(chǔ)設(shè)施配置的要求和重要性相對(duì)較低，隨著物聯(lián)網(wǎng)等技術(shù)的發(fā)展，這一趨勢(shì)還會(huì)更加明顯?；A(chǔ)設(shè)施配置水平對(duì)康養(yǎng)消費(fèi)體驗(yàn)的邊際效用是遞減的，甚至可能因基礎(chǔ)設(shè)施的高額成本轉(zhuǎn)嫁制約消費(fèi)。

二、從消費(fèi)供給角度講，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)所能達(dá)到的市場(chǎng)規(guī)模不可能超過一定時(shí)空范圍內(nèi)康養(yǎng)服務(wù)供給的總量

目前一些康養(yǎng)服務(wù)的稀缺主要原因就在于供給總量不足。拿最常見的“看病難”來說，主要就是由于人均醫(yī)生數(shù)的嚴(yán)重不足造成的。很多城市公立養(yǎng)老院“一床難求”的困境也主要是供給不足造成的。

康養(yǎng)消費(fèi)很多具有公共福利性質(zhì)(特別是醫(yī)療和養(yǎng)老)，康養(yǎng)消費(fèi)權(quán)是一類基本人權(quán)，解決人民群眾日益增長(zhǎng)的康養(yǎng)服務(wù)需求的根本途徑是增加有效供給。特別是進(jìn)入老齡社會(huì)后，每年將新增近千萬的老年人口，巨大的養(yǎng)老服務(wù)缺口既是社會(huì)壓力又是商機(jī)。

同時(shí)，康養(yǎng)服務(wù)供給還有結(jié)構(gòu)是否合理的問題。康養(yǎng)消費(fèi)是一種復(fù)合消費(fèi)，很多消費(fèi)又會(huì)在一個(gè)以住處為圓心相對(duì)固定的半徑范圍內(nèi)進(jìn)行。

這就要求在進(jìn)行任何一個(gè)康養(yǎng)項(xiàng)目開發(fā)時(shí)都應(yīng)盡可能地統(tǒng)籌配置多種康養(yǎng)服務(wù)。不少養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營失敗的一個(gè)主要原因就在于僅注重物業(yè)租售而沒有給消費(fèi)者配套醫(yī)療、文化等其他必要的康養(yǎng)服務(wù)?？梢钥隙ǎ欠N能滿足居住、醫(yī)療、文化、運(yùn)動(dòng)等多種康養(yǎng)需求的社區(qū)化康養(yǎng)項(xiàng)目將受到青睞。

康養(yǎng)服務(wù)中的人文關(guān)懷是一個(gè)很關(guān)鍵的因素。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、宣傳推廣、服務(wù)提供、爭(zhēng)端調(diào)處等過程中確保消費(fèi)者人身和財(cái)產(chǎn)安全，尊重消費(fèi)者人格尊嚴(yán)和風(fēng)俗習(xí)慣，對(duì)于康養(yǎng)服務(wù)機(jī)構(gòu)及其從業(yè)人員不僅是一種法律義務(wù)，更是一種競(jìng)爭(zhēng)軟實(shí)力。
 

三、消費(fèi)觀念對(duì)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展影響巨大

消費(fèi)理念具有高度的個(gè)體差異化，不同消費(fèi)者在進(jìn)行或準(zhǔn)備進(jìn)行消費(fèi)活動(dòng)時(shí)對(duì)消費(fèi)對(duì)象、消費(fèi)行為方式、消費(fèi)過程、消費(fèi)趨勢(shì)的認(rèn)識(shí)和判斷往往差異巨大，這主要是由不同消費(fèi)者的可支配收入、文化水平、性格差異、先前消費(fèi)習(xí)慣和體驗(yàn)等因素決定和影響的。消費(fèi)觀念的這種特性表明其具有一定的穩(wěn)定性，又有一定的變化和可塑性。

因此，康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)通過定向、持續(xù)、系統(tǒng)的傳播，引導(dǎo)潛在消費(fèi)者樹立與時(shí)代潮流和個(gè)體特征相符的消費(fèi)觀念是可行和必要的。而且，這種傳播既要保持適度的前瞻性又不能太超前。

四、產(chǎn)融結(jié)合可能是未來對(duì)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)影響最為長(zhǎng)遠(yuǎn)和深刻的驅(qū)動(dòng)因素

不難發(fā)現(xiàn)，任何一個(gè)產(chǎn)業(yè)，規(guī)模越大，成熟度越高就與金融的聯(lián)系越密切，其中最簡(jiǎn)單的道理就是金融活動(dòng)具有通過向供需雙方提供融資做大供給和消費(fèi)以及提高資本使用效益等方面的功能。金融對(duì)康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)的促進(jìn)作用主要有這幾種形式：

1、為消費(fèi)者提供消費(fèi)信用，通過提前消費(fèi)拉動(dòng)供給或者消費(fèi)存量服務(wù);

2、為康養(yǎng)機(jī)構(gòu)提供融資，通過對(duì)未來收益的提前運(yùn)用擴(kuò)大供給;

3、集合消費(fèi)需求進(jìn)行“團(tuán)購”，取得更高的性價(jià)比和品牌保證;

4、實(shí)現(xiàn)資本保值增值;

5、產(chǎn)業(yè)資本投資實(shí)體提供系列服務(wù)。

康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)中已經(jīng)出現(xiàn)了養(yǎng)老保險(xiǎn)基金、消費(fèi)信托等比較成熟的產(chǎn)融模式，以房養(yǎng)老、信用消費(fèi)等新的產(chǎn)融模式也在逐步發(fā)展。隨著政策的發(fā)布與落實(shí)，康養(yǎng)地產(chǎn)也會(huì)往更高的層面發(fā)展。