旅游項目開發(fā)對于地區(qū)來說收益比較強，綜合性也較高，不但可以帶動一個地區(qū)的經濟發(fā)展，同時對該地區(qū)的文化定位，對區(qū)域經濟、人文、自然環(huán)境都會產生深刻的影響。每一個項目都是從無到有，涉及到眾多方面利益，需要科學規(guī)劃，精心設計，嚴格監(jiān)控施工質量，盡職盡責的做好項目的開發(fā)建設的管理工作。       
    
        一、 開發(fā)分期    
   

        旅游項目從投資興趣產生到項目建成交付使用，必須經歷一個完整的開發(fā)過程。這個過程由若干個環(huán)節(jié)組成，每環(huán)節(jié)相對獨立，卻不孤立存在，它們之間相互聯系，環(huán)環(huán)相扣。在整個工作流程中，各項工作必須遵守客觀規(guī)律的基礎上形成先后次序，不可人為逆轉或任意顛倒先后次序。   

    
        根據旅游行業(yè)特點和項目開發(fā)建設的客觀實際情況，可以把旅游項目開發(fā)建設過程劃分為三階段五期。按時間分為開工準備、工程建設、開業(yè)運作三個階段；按具體的工作內容分為：投資決策與合同簽訂期、管理架構與運作策劃期、開工準備與政府審批期、資金運作與建設工程期、開業(yè)準備與運作期，五個工作期各自獨立，卻又相互起承，形成一個完整的工作流程。  
     
   
        二、 投資決策     
   

        投資商對一項旅游資源或項目感興趣，到決定進行旅游投資，需要一個投資決策的過程，這一過程中，最重要的是對旅游資源的評價、及對旅游項目開發(fā)價值的評價。有關旅游投資評價，見附件《旅游項目投資評價綱要》。投資商在與旅游資源控制方簽訂合同前，要對的旅游資源進行投資評價。一般可以聘請旅游投資專家，通過初步的資源、市場、交通、環(huán)境、政策考察之后，提交一份《旅游項目投資預可行性研究報告》或《旅游項目投資價值評價報告》，以作為決策依據。   

    
        三、合同簽定    

   
        目前統(tǒng)一的旅游法沒有出臺，旅游資源的管理權由各部委及地方政府控制，導致旅游項目開發(fā)面臨很大政策風險。地區(qū)差異和法規(guī)修改，將對旅游項目開發(fā)產生重要影響。旅游項目開發(fā)，一般都涉及到風景名勝區(qū)、自然保護區(qū)、重點文物保護單位、森林公園、地質公園、甚至世界自然與文化遺產。對于這些資源，都有完全不適應市場經濟發(fā)展要求的、非產業(yè)化的法律法規(guī)，對旅游投資商十分不利。旅游特許經營權是投資商必需合法控制的核心，其中包括門票收益權、項目開發(fā)與招商權、核心土地購買權等幾個方面。如何簽訂合同，并要求政府負責配套設施建設（特別是交通、水電等），是非常需要經驗和技術的。合同簽訂的同時，需劃定紅線，確定項目的開發(fā)用地和建設用地。     
  
   
        四、 架構管理    

   
        合同簽定后，應立即著手組建開發(fā)管理團隊，并建立開發(fā)運作的管理構架與管理制度。開發(fā)管理，應包括前期工作、建設管理、開業(yè)運營三方面。這三方面是完全不同的工作，不可能由同一批人全部順序完成。因此，應著眼于人力資源培養(yǎng)，設立前期工作部、工程管理部、景區(qū)管理部三個業(yè)務部門。他們的職能分別為：

   
        前期工作部。負責項目開工建設前的準備工作。主要工作內容：委托旅游投資顧問公司進行市場調研；委托旅游產品策劃機構進行產品策劃；委托規(guī)劃設計單位對工程項目進行規(guī)劃設計；編撰文件向政府相關部門報批、向社會招商等。 工程管理部。以項目經理為首的工程管部，負責建設準備工作和工程施工期間的管理工作，保證工程按設計要求和合同要求完成。    

   
        景區(qū)管理部。負責景區(qū)開業(yè)營銷策劃，辦理開業(yè)手續(xù)，落實景區(qū)運營必備的人、財、物，提高景區(qū)的經濟收益和社會影響力。  
     
   
        五、 產品策劃及項目運作劃  ：項目開發(fā)的主要人員到崗，資金到位后，應及時啟動項目策劃工作。項目策劃不是旅游規(guī)劃。項目策劃包括旅游產品的策劃及項目開發(fā)運作的策劃，主要解決主題定位、市場定位、游憩方式設計、收入模式、營銷模式、運作模式、盈利估算、投資分期等等問題。必需聘請專業(yè)的旅游項目開發(fā)咨詢顧問公司，提供《旅游項目總體策劃報告》及《旅游項目開發(fā)運作計劃》。內容格式參見《廣西程陽八寨旅游總體開發(fā)策劃簡析》（第一期旅游研究）。為了與國債申請、政府資金申請、銀行融資、戰(zhàn)略投資人及子項目投資人招商引資等方面的工作全面配合，應編制《旅游項目建設可行性研究報告》。       
   

        六、規(guī)劃、設計：兵馬未動，糧草先行，規(guī)劃設計是建筑開工前的重要工作。項目策劃完成后，或與此同步進行，應該聘請專業(yè)機構，編制《旅游總體發(fā)展規(guī)劃》，或者直接編制控制性詳細規(guī)劃，可以包含部分需馬上動工的區(qū)域的修建性詳細規(guī)劃。旅游規(guī)劃不是簡單的建筑工程規(guī)劃它包括投資計劃、社會效益、環(huán)境保護等許多內容。讀者可參閱《北京市平谷縣旅游總體規(guī)劃》。 國家對旅游規(guī)劃和建筑設計都實行資質認證制度。國家旅游局先后公布了旅游規(guī)劃設計單位（詳細名錄見國家旅游局網站）。規(guī)劃、設計的基本程序是：勘察－規(guī)劃－設計方案－初步設設計－施工圖設計。 新建項目要先進行旅游規(guī)劃、確定規(guī)劃條件，到規(guī)劃主管部門辦理用地規(guī)劃許可證，方可委托專業(yè)機構進行旅游項目設計。小型項目常用規(guī)劃方案代替初步設計方案，初步設計方案要通過發(fā)改委與建委等相部門的聯合審批后，進行施工圖設計。施工圖設計方案要報送經建委審批，建委一般委托省級以上建筑規(guī)劃設計院進行審核，并提出修改意見。大型項目要組織工程、結構、力學等專家進行集體論證。施工圖是工程施工的依據，法律規(guī)定未經審批的施工圖不得使用。        
   

        七、政府審批事項辦理推進    

       
        前期工作部的重要工作之一，就是通過政府的各項審批。其中，發(fā)改委立項，可行性研究報告審批，規(guī)劃評審，市級、省級、國家級重點扶持項目立項與申請，國債項目、農業(yè)項目、旅游項目等特殊扶持申請；規(guī)劃委批準；土地規(guī)劃審批；建設土地的招、拍、掛與征用；合同中政府承諾的落實；施工圖的審查；建設準備與報建批復等等，十分繁雜。在眾多的報批工作中項目立項和可行性研究報告批復最為關健。項目建議書是立項的重要文件，在內容和格式上有嚴格的要求。投資者持項目建議書及相關文件，到政府相關部門征求意見，爭取獲得發(fā)改委項目立項。對于一些綜合性大型項目的可行性研究審批。投資商一般委托專業(yè)機構編撰項目建議書、可研報告，因為專業(yè)機構在技術分析和協調各方面關系上具有明顯的優(yōu)勢。   
         
   
        八、資金運作與招商引資    
   

        現代社會，獨立完成綜合性旅游項目，即不經濟，也不現實。一個成功的企業(yè)，應該是一個善于借助任何項目，搭建融資平臺的企業(yè)。這個企業(yè)并不需要投入太大的資本金，而可以圈定最有價值的資源，通過優(yōu)秀的策劃，引入其它投資人及銀行，而自己控制或委托專業(yè)機構實施有效開發(fā)，將自己的風險降到最低，控制最大的長期盈利。建設投資之前，應該確定合作伙伴，落實投資種子資金。一般而言，項目建設資金不能全部靠企業(yè)自有資金，應積極進行融資和招商引資，用少量種子資金起動項目，利用項目融入建設資金。信貸資金是建設資金最重要的籌措來源。根據投入前期資金與建設需要資金的缺口，應該積極進行銀行融資。在不失控制權的基礎上，投資商可根據對項目的安排，應該把項目主體設計為有限責任公司，并爭取引入戰(zhàn)略投資人，以擴大公司資本金。 
  
   
        對于項目的附屬工程，如景區(qū)的接待設施和服務設施，應拿出一部分項目進行招商引資，引入相關的專業(yè)投資人，對索道、設施游樂、酒店等等子項目，進行合作或獨立投資。    
   

        項目招商文本制作，可參閱《浮梁古城招商項目簡介》。融資具體操作思路，可參閱林峰博士的《旅游開發(fā)與融資運作》、《旅游開發(fā)招商引資模式設計》。        
   
         九、建設準備與工程建設    

   
        項目建設期主要由工程管理部負責。在施工開始前，項目開發(fā)建設單位必須組建項目法人，委任項目經理，落實建設資金，辦理征地拆遷工作，確定監(jiān)理單位和施工單位，辦妥開工前一切手續(xù)。在工程施工期間，以項目經理為首和項目法人機構負責協調各方，監(jiān)督、控制工程進度與質量，保證工程按設計要求和合同要求完成。旅游項目中主要有基礎設施建設、景觀建設、接待設施建設、游樂項目建設四個方面。    

   
        建設開工前，有很多準備工作，除前述的立項、規(guī)劃、設計、審圖、報建等工作外，還包括工程合同簽訂、材料準備等等很多工作；開工之后，有大量的工程質量控制、進度控制、財務控制、監(jiān)理等等工作。    
   

        項目工程結束后，項目法人要組織驗收工作?？⒐を炇諛酥韭糜雾椖拷ㄔO階段結束，是全面考核建設成果、檢驗設計施工質量的重要步驟?？⒐を炇找话阌身椖靠裳信鷱蛦挝粻款^組成驗收委員會（小組）進行驗收。規(guī)模大、復雜的綜合性旅游項目要進行初驗，或分階段進行，然后進行全項目驗收?？⒐を炇胀ㄟ^后，項目正式投入使用。        

   
        十、 開業(yè)運作

   
        項目完成工程建設，與開業(yè)運行，還有較大的差距；開業(yè)需要人財物齊備，并且還要有切實可行的營銷方案。開業(yè)工作由景區(qū)管理部負責，它應在工程竣工前，進行生產（營業(yè)）準備工作。工作內容是：籌集營運資金；招聘、培訓員工；采購生產物資，建立供貨渠道；制定營銷計劃；健全規(guī)章制度。    

   
        景區(qū)管理部在竣工驗收結束后，持竣工驗收單（證書）等相關資料到旅游主管部門（旅游局）辦理旅游經營許可證?？缈h市區(qū)景區(qū)（點）開業(yè)，報上一級旅游主管部門檢查審核。凡達不到景區(qū)（點）開業(yè)條件，未經旅游部門審核的，不得正式開放營業(yè)。取得旅游經營許可證后，旅游經營單位向工商部門辦理營執(zhí)照，到稅務、物價及其它相關部門辦理開業(yè)手續(xù)。
   

        隨著景區(qū)的開業(yè)，需要全面配置大量的服務人員，如導游（講解員），技術維護，環(huán)衛(wèi)人員，保安，營銷人員等等，并且需要建立完整的旅游標識系統(tǒng)、旅游衛(wèi)生系統(tǒng)（廁所、垃圾箱、排污等）、旅游安全保障系統(tǒng)、游覽服務系統(tǒng)、游客接待服務系統(tǒng)等等 ，這許多屬于軟件建設，必需通過規(guī)則、流程、培訓等管理工作，才能到位運行。    

   
        對于景區(qū)來說，開業(yè)還有一個極為重要的方面，那就是營銷。建立營銷隊伍是基礎，理清渠道、展開品牌推廣、開展活動促銷等等，以達到一炮打響的目標，是開業(yè)營銷的重點。讀者參閱《省、市、區(qū)縣的景點區(qū)域性旅游營銷策劃》。    

   
        旅游景點在開業(yè)后的1-3個月進入正式運營階段。正式開業(yè)營運一年以上的旅游景區(qū)點，可以向當地旅游主管部門申請景區(qū)等級評定。
 

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